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Quand le permis de construire est subordonné à la création d’une servitude de passage

Quand le permis de construire est subordonné à la création d’une servitude de passage

Publié le : 27/08/2020 27 août août 08 2020

L’obtention du permis de construire est la formalité administrative clé lors d’un projet de construction, et nécessite une certaine rigueur. 

L’autorisation donnée par l’administration est destinée à s’assurer que le projet est en conformité avec la réglementation en matière d’urbanisme, notamment les règles locales édictées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). 

En droit de l’urbanisme, une des règles fondamentales est l’interdiction pour un fonds d’être enclavé. Ainsi, un projet de construction ne peut avoir pour effet de causer une desserte inexistante ou insuffisante, notamment en termes d’accès aux engins de lutte contre les incendies ou aux secours. 
Dans une telle hypothèse, celui qui dépose le permis de construire doit pouvoir justifier d’une autorisation de passage par les fonds voisins, précisément d’un titre appelé servitude de passage, donnant accès à la voie publique et monnayant éventuellement une indemnité proportionnée à la gêne occasionnée par ce passage. 

Par conséquent, le permis de construire délivré en l’absence de ce titre est illégal, fondement sur lequel se base le Tribunal administratif de Toulon le 11 décembre 2018, saisi d’une demande d’annulation pour excès de pouvoir du permis délivré dont le projet ne comprenait pas d’accès à une voie ouverte sur la circulation publique. 

Pourtant, en cassation le Conseil d’État relève une erreur de droit puisque lors de l’arrêté délivrant le permis de construire, le maire de la commune en question a subordonné son autorisation à « la production d’un acte authentique de servitude de passage au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture du chantier ». 

Le Conseil d’État annule donc la décision du Tribunal administratif annulant le permis de construire, au motif que la commune a assorti son autorisation d’urbanisme d’une prescription tenant à la création d’une servitude de passage et qu’une telle prescription est conforme aux dispositions législatives. 
En effet, cette création entraine une modification sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d’un nouveau projet, et a vocation à s’assurer de la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme, dont l’administration est tenue d’en vérifier le respect. 

La demande d’autorisation faite pour un terrain enclavé n’est donc pas automatiquement refusée du fait de cette particularité, mais peut être délivrée sous condition d’une régularisation de la situation, au plus tard avant le commencement des travaux. 


Réseau ELCY Avocats

Référence de l'arrêt : CE 3 juin 2020 n°427781

 

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