Construction irrégulière : la prescription décennale n'efface pas tous les risques
Publié le :
09/06/2026
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La découverte d'une irrégularité urbanistique à l'occasion d'une vente immobilière constitue une source fréquente d'interrogations pour les parties. Si l'écoulement du temps permet parfois de limiter les risques de remise en cause d'une construction, la prescription prévue par le Code de l'urbanisme est souvent perçue à tort comme une régularisation automatique de la situation.
La portée limitée de la prescription décennale
L'article L. 421-9 du Code de l'urbanisme prévoit qu'une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut, en principe, plus être contestée en raison de l'irrégularité de l'autorisation qui a permis son édification ou de l'absence d'autorisation. Cette disposition offre une forme de stabilité juridique aux propriétaires et contribue à la sécurité des transactions immobilières.
Toutefois, cette protection demeure relative. Le texte prévoit plusieurs exceptions, notamment lorsque la construction a été réalisée sans permis alors que celui-ci était requis, lorsqu'elle est située dans un site protégé ou lorsqu'une décision de justice a constaté son irrégularité. Dans ces hypothèses, l'administration conserve la possibilité de s'opposer à de nouveaux travaux ou de refuser certaines autorisations.
Une vigilance indispensable lors des mutations immobilières
Pour le notaire, la difficulté réside dans la distinction entre l'extinction de certains risques répressifs et la régularité effective de la construction. Une extension réalisée sans autorisation il y a plus de dix ans ne devient pas nécessairement conforme aux règles d'urbanisme en vigueur.
Cette situation peut produire des effets concrets lors de la revente du bien. L'acquéreur qui envisage une surélévation, une division ou un changement de destination pourra se heurter à un refus administratif fondé sur l'irrégularité initiale de la construction. La valeur économique du bien peut alors s'en trouver affectée.
La vérification des autorisations d'urbanisme, de leur conformité avec l'état réel de l'immeuble et de l'éventuelle application de la prescription décennale constitue ainsi un enjeu majeur de sécurisation des actes. Plus qu'une simple formalité documentaire, cette analyse permet d'apprécier les risques résiduels susceptibles d'affecter la situation juridique du bien vendu.
Historique
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Construction irrégulière : la prescription décennale n'efface pas tous les risques
Publié le : 09/06/2026 09 juin juin 06 2026Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanismeLa découverte d'une irrégularité urbanistique à l'occasion d'une vente immobilière constitue une source fréquente d'interrogations pour les parties...