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Action en garantie des vices cachés et délai butoir de la prescription extinctive

Action en garantie des vices cachés et délai butoir de la prescription extinctive

Publié le : 12/11/2020 12 novembre nov. 11 2020

En matière immobilière, l’action en garantie des vices cachés permet à l’acquéreur qui découvre, postérieurement à l’acquisition, un problème qui n’était pas apparent lors de la vente, et qui a pour effet de rendre le bien impropre à sa destination ou d’en diminuer l’usage, d’obtenir l’annulation de la transaction ou une diminution du prix. 

En matière de prescription, le délai de cette action est de deux ans à compter de la découverte du vice. Mais, la jurisprudence retient depuis de nombreuses années que l’action en garantie des vices cachés doit toutefois être engagée avant l’expiration du délai de la prescription de droit commun. Imposant alors à celui qui souhaite agir en garantie des vices cachés de vérifier que son action n’est pas prescrite. 

Dans un arrêt du 1er octobre dernier, des particuliers portent leur litige devant la Cour de cassation à la suite d’une déclaration d’irrecevabilité par la Cour d’appel, concernant une action en vices cachés. 

Dans les faits deux bungalows, à l’origine acquis en 1970 et 1972, ont d’abord été vendus en 1990 puis à nouveau en 2010. 
Les derniers acquéreurs découvrent des désordres affectant directement la solidité de la structure, notamment des traces d’humidité et un déchaussement des fondations de la maison.
Ils assignent alors les deux vendeurs successifs en garanties des vices cachés. 

En appel leur demande est déclarée irrecevable, au motif que l’action a été engagée plus de vingt ans après la signature du contrat de vente, date retenue pour donner naissance au droit à garantie. La juridiction de seconde instance fonde sa décision sur l’article 2232 du Code civil

Mais, pour la Cour de cassation il doit être opérée une distinction puisque, les dispositions actuelles de l’article 2232 du Code civil sont issues d’une réforme de 2008 « Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit ». 
Or en l’espèce, le droit à agir en garantie contre les vices cachés est né d’une situation antérieure à la réforme, par conséquent le délai butoir tel que mentionnée à l’article 2232 n’est pas applicable. 

La Cour de cassation, dans une optique de sécurité juridique, rappelle ici le principe de non-rétroactivité d’une loi nouvelle, à des faits antérieurs. 
Certes, le constat des désordres est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de 2008, mais l’article visé par la Cour d’appel n’est pas applicable puisqu’il fait référence au « jour de la naissance du droit », lequel correspond aux dates des ventes successives, lesquelles sont antérieures à la réforme. 


VILA Avocat

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 1er Octobre 2020 n°19-16.986

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