Les règles de copropriété ont vocation à encadrer la vie collective ainsi que la protection des intérêts des propriétaires, et l’assemblée générale des copropriétaires est garante, par son vote, du bon fonctionnement et du respect des normes édictées, particulièrement en matière de travaux.
A plusieurs reprises, la Cour de cassation a sanctionné comme étant non écrites les clauses d’un règlement de copropriété qui donne par anticipation, une autorisation relevant normalement des pouvoirs attribués à l’assemblée générale des copropriétaires, (Civ 3° 12/03/1997 n°95-15.953 et Civ 3° 11/05/2005 n°03-19.183), notamment la réalisation de travaux sur les parties communes ou qui modifieraient l’aspect extérieur de l’immeuble.
C’est sur ce fondement qu’un syndicat de copropriété assigne un propriétaire pour faire cesser les travaux effectués sur son lot, et démolir ceux déjà réalisés.
Le groupement de propriétaires estime que les travaux accomplis par le propriétaire dont l’objectif est de créer des baies vitrées, ont pour conséquence d’impacter le gros œuvre de l’immeuble, et par incidence d’affecter les parties communes.
D’autre part, le règlement de copropriété est lui-même remis en question sur la base de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (n°65-557) qui oblige normalement de requérir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux portant transformation, addition ou amélioration. Le règlement remis en cause autorisait en effet, expressément, le propriétaire du lot en question de pouvoir transformer la construction existante ou d’en édifier une nouvelle.
Cependant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a pas statué en ce sens dans sa décision du 13 décembre 2018, et a rejeté le pourvoi, considérant que le règlement de copropriété conférait au titulaire du lot un droit de construire, d’agrandir ou de transformer l’existant, non soumis à l’autorisation de l’assemblée générale.
L’article du règlement de copropriété a valeur contractuelle puisque il porte précisément sur la nature des travaux pouvant être réalisés sur le lot litigieux, sans besoin d’exiger une autorisation, et car il renvoi précisément à la définition faite des parties privatives par une autre clause de ce même règlement.
Pour la haute juridiction, le lot dont le sol est privatif ne nécessite donc pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de constructions.
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