Le domaine public, c’est-à-dire l’ensemble des biens affectés une utilité publique et appartenant à l’État, ses collectivités territoriales ou à un établissement public, est régi par le principe d’inaliénabilité : cette typologie de biens n’est pas susceptible de faire l’objet d’un transfert de propriété (vente, cession, expropriation, etc.) et par essence donc, est incompatible avec le statut de la copropriété.
« [...] les propriétés qui relèvent du domaine public des collectivités territoriales, de leurs établissements publics et de leurs groupements sont inaliénables et imprescriptibles. » Article L 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques
Pour autant, ce principe a été mis à mal avec les divisions volumétriques (technique permettant de segmenter des propriétés immobilières de régimes juridiques ou d’affectation différents, sur une même assiette foncière), rendues nécessaires compte tenu des contraintes urbanistiques, pour que puissent coexister des propriétés privées et publiques, imbriquées dans un même ensemble.
Il s’agit par exemple de bureaux qui passent par-dessus une voie publique.
Par conséquent, régulièrement dans ce type de configuration et même sans qu’il existe de division volumétrique, la gestion commune des volumes est confiée à des associations syndicales de propriétaires (ASL, AFUL, etc.).
Jusqu’à une ordonnance du 1er juillet 2004 (n° 2004-632), aucune incompatibilité n’était fixée concernant cette situation. Depuis, les associations syndicales de propriétaires bénéficient d’un pouvoir spécifique de recouvrement des charges auprès de leurs membres : les créances détenues à l’encontre de l’un d’entre eux sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l’association.
Par deux décisions du 23 janvier 2020 (n°430192) et du 10 mars 2020 (n°432555), le Conseil d’État est venu jeter un pavé dans la marre en décidant que :
« [...] des locaux acquis par une personne publique dans un immeuble inclus dans le périmètre d’une association foncière urbaine libre, fût-ce pour les besoins d’un service public, ne peuvent constituer des dépendances de son domaine public ».
« Un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale et qui, à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 1er juillet 2004, n'appartenait pas au domaine public d'une personne publique, ne peut devenir une dépendance de ce domaine, alors même qu'il serait affecté à l'usage direct du public ou qu'il serait affecté à un service public et aurait fait l'objet d'aménagements propres à lui conférer cette qualification ».
Pour le Conseil d’État, le régime des associations foncières urbaines libres est incompatible avec celui de la domanialité publique, notamment avec le principe d'inaliénabilité. Toutefois, il rappelle que les biens entrés dans le périmètre d’une association syndicale avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et qui en remplissaient les conditions d’appartenance appartiennent toujours au domaine public.
L’article 220 de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets du 22 août 2021 (n°2021-1104), vient définitivement encadrer cette situation juridique, en procédant une modification à l’article 6 de l’ordonnance de 2004 qui comporte désormais l’alinéa suivant :
« Lorsque des personnes publiques sont membres d'une association syndicale de propriétaires, l'hypothèque légale ne s'applique pas à ceux de leurs immeubles qui appartiennent au domaine public. »
Les dispositions de la loi Climat fixent par ailleurs un effet rétroactif à cette disposition qui est applicable aux associations syndicales de propriétaires créées avant l'entrée en vigueur de ladite loi.
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