La promesse et le compromis de vente sont les deux types d’avant-contrats qui précèdent la signature de l’acte de vente définitif. Durant cette période, un délai de rétractation est offert à la personne qui s’est portée acquéreur du bien immobilier, lui permettant de revenir de manière discrétionnaire sur son engagement, notamment en prenant le temps d’étudier les éléments du dossier de vente, la situation géographique du terrain ou du bâtiment, etc.
Délai dont dépend l’objet de la vente, et dont nous vous exposons le fonctionnement.
L’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit un droit de rétractation pour l’acquéreur non-professionnel, c’est-à-dire qui contracte en dehors de sa sphère de compétence professionnelle, signataire d’un acte dont l’objet porte sur :
La construction d'un immeuble à usage d'habitation ;
L'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ;
La souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ;
La vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Ce droit de rétractation peut être exercé dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de l'acte (promesse de vente ou compromis), à l’acquéreur. Lorsque le dernier jour du délai est un jour chômé, le délai de rétractation est prolongé jusqu'au prochain jour ouvrable.
La notification de l’acte, tout comme l’exercice du droit de rétractation, doit être réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception « ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Cette notification est adressée au vendeur, sans que la personne qui s’était portée acquéreur ait à motiver la raison de sa rétractation, et si l’avant-contrat a été signé en présence d’un notaire, la lettre notifiant l’exercice du droit de rétractation doit lui être adressée.
Lorsque le droit de rétractation est exercé de manière régulière, le vendeur ne peut exercer aucun recours à l’encontre du cosignataire de la promesse de vente ou du compromis, et est tenu de lui restituer l’intégralité des sommes qui auraient été versées à titre de dépôt de garantie.
À défaut de conclusion d’un avant-contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion s’exerçant dans les mêmes modalités que celles citées précédemment, de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte de vente. L’acte authentique ne peut pas être signé durant ce délai.
Qu’il s’agisse du droit de réflexion ou de rétractation, les conditions de leur exercice doivent être indiquées de manière lisible et compréhensible dans l’avant-contrat ou l’acte définitif. À défaut, une amende administrative d’au maximum 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, pourra être prononcée.
Un droit de rétractation est également prévu au sein de l’article L 442-8 du Code de l’urbanisme concernant les permis d’aménager. Lorsque le permis a été obtenu et avant l’exécution des travaux, le lotisseur a la possibilité de conclure une promesse unilatérale de vente, s’engageant à vendre à un ou des acquéreurs, les lots dans des conditions prédéterminées.
Dans ces conditions, la promesse n’est définitive qu’à l’expiration d’un délai de dix jours durant lequel l’acquéreur peut se rétracter en respectant les conditions et modalités décrites précédemment.
Le droit de rétractation est une mesure de protection offerte à l’acheteur, toutefois, le vendeur peut toujours solliciter de manière amiable l’annulation de la vente, voire judiciaire s’il justifie d’un manquement de l’acquéreur à ses obligations.
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