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L'encadrement des loyers dans les grandes villes : une régulation nécessaire au regard de la flambée des prix

L'encadrement des loyers dans les grandes villes : une régulation nécessaire au regard de la flambée des prix

Publié le : 10/06/2021 10 juin juin 06 2021

Au fil des années, certains propriétaires, parfois peu scrupuleux, ont pu être tentés d’augmenter le loyer de leurs biens immobiliers de façon parfois démesurée en poussant à son paroxysme le jeu de l’offre et de la demande.

Afin de limiter cette flambée des prix et pour lutter contre la crise du logement, l’idée d’imposer aux propriétaires de ne pas dépasser un seuil maximal lorsqu’ils décident du montant du loyer, s’est développée. Il faudra désormais se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) lors de la fixation.

L’augmentation exponentielle des loyers empêchait la mixité sociale et la possibilité d’habiter à une distance raisonnable de son lieu de travail, notamment à Paris et en région parisienne.

La loi Elan de novembre 2018 a donné aux communes situées en zone tendue*, le droit de demander une application de l’encadrement des loyers.

Afin de savoir si un logement est situé ou non en zone tendue, un simulateur a été mis en place ; il suffit de renseigner le code postal du logement afin de savoir s’il en est concerné.

Aujourd’hui, l’encadrement des loyers est en cours d’expérimentation à Lille et à Paris et des dizaines de villes de plus de 50 000 habitants ont manifesté leur volonté de rejoindre l’expérience.

4 conditions doivent être réunies afin de voir une demande d’encadrement des loyers validée
 
  • Il doit y avoir un écart important entre le niveau moyen de loyer des locations privées et des logements sociaux.
  • Un niveau de loyer médian élevé doit être constaté dans la métropole.
  • Peu de nouveaux logements doivent avoir été construits par rapport aux logements existants sur les cinq dernières années.
  • Les perspectives de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et des faibles perspectives d’évolution.
La mesure d’encadrement des loyers est mise en place au moment d’un changement de locataire ; il est possible d’en déduire que cette mesure sera appréciable uniquement sur le long terme.

Remarque : Un loyer encadré peut connaître un complément de loyer permettant de dépasser le plafond, mais sous une condition exceptionnelle (duplex, très belle vue, présence d’une dépendance…). Ce complément pourra être contesté par le locataire durant les trois mois suivant la signature du bail.

En cas de non-respect des règles d’encadrement des loyers, plusieurs sanctions sont envisageables : 
 
  • Obligation de diminution du loyer et reversement du trop-perçu par le bailleur au locataire.
  • Amende administrative en cas de refus de la sanction ci-dessus (5000 euros pour les personnes physiques et 15 000 euros pour les personnes morales).
  • Action en diminution de loyer par le locataire.
Il n’y a pas de contrôle de l’encadrement des loyers à proprement parler, puisque l’administration ne contrôle qu’en cas de litige.


CIRIER Avocats Associés

*Zone géographique où la demande de logements est beaucoup plus importante que l’offre.

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