L'indemnité d'éviction du bail commercial

L'indemnité d'éviction du bail commercial

Publié le : 07/12/2020 07 décembre déc. 12 2020

Le droit au renouvellement du bail commercial est un des principes régissant cette typologie de conventions afin que soit, entres autres, garantie au locataire la stabilité de son activité. Toutefois, dans la situation où le bailleur refuse, en bonne et due forme ce droit au renouvellement, il est tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction, pour l’indemniser du préjudice subi.  
Explications par le réseau ARCANE JURIS. 


En termes de conditions, le preneur doit avoir exprimé son droit au renouvellement du bail commercial dans les six mois préalables à l’arrivée du terme du bail, et le bailleur doit avoir expressément exprimé son refus de renouveler le contrat. 

L’indemnité d’éviction est une règle d’ordre public, elle est obligatoirement due en cas de non-renouvellement d’un bail de droit commun (3/6/9). Il n’est possible de déroger à cet impératif que dans des cas limités :
 
  • La non-exploitation du fonds de commerce depuis plus de 3 ans ;
  • De défaut d’immatriculation du preneur au Registre du Commerce et des sociétés ;
  • Le congé donné par le preneur lui-même ou son acquisition du fonds en question ;
  • La faute du preneur ; 
  • Un cas de force majeure comme la destruction du fonds. 

L’objectif de l’indemnité d’éviction ayant vocation de compenser financièrement la perte d’un élément nécessaire à l’activité, à savoir : le fonds de commerce, pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction versée au preneur sortant, sont pris en considération : 
 
  • La valeur du fonds de commerce ; 
  • Les frais de déménagement et de réinstallation ; 
  • Les frais à versés pour pouvoir exploiter un fonds de même valeur (pas de porte, droit au bail, etc…).

L’évaluation de cette indemnité est faite au jour où le preneur libère le fonds, lequel dispose de trois mois à compter de la réception de l’indemnité pour le quitter, cependant tant que l’indemnité ne lui est pas versée il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, dans les conditions applicables au bail conclu. 
Quant au bailleur, il dispose d’un délai de rétractation de quinze jours à compter de la détermination du montant pour revenir soit sur la somme, soit sur le droit au renouvellement, au-delà il est tenu de verser l’indemnité convenue sous peine, s’il tarde, de devoir des dommages et intérêts, voire des frais de procédure au preneur.  

L’indemnité d’éviction est en principe déterminée à l’amiable, mais si un désaccord existe entre les parties, il leur appartient de saisir le Tribunal compétent qui tranchera sur la base d’un rapport d’expertise. 
Le locataire dispose de deux ans à compter de son départ pour réclamer l’indemnité d’éviction.


ARCANE JURIS

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