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Plus-value immobilière : calcul et taxation
Publié le :
18/03/2024
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Lorsqu’un particulier génère un gain au moment de la revente d’un bien immobilier, comparé à la valeur du prix d’achat initial, il réalise alors une plus-value immobilière, objet, sous certaines conditions, d’une taxation.
Le calcul de la plus-value immobilière, bien que simple en apparence, peut faire l’objet de certaines spécificités, tandis que les conditions d’exonération, sinon d’abattements qui lui sont applicables, sont strictement encadrées.
La détermination du montant de la plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value immobilière obéit à une formule très simple, puisqu’elle est déterminée selon l’opération suivante : prix de vente – prix d’achat = plus-value immobilière
Toutefois, concernant la détermination du prix d’achat et de vente, il ne s’agira pas toujours de retenir les prix initiaux, puisque certains frais peuvent être déduits de ces sommes ou venir en majoration.
Concernant le prix d’achat, c’est-à-dire celui payé initialement, il peut être majoré de certains frais comme ceux d’acquisition ou de travaux, alors que le prix de vente, celui payé par le nouvel acquéreur, peut faire l’objet de déduction de dépenses comme la réalisation des diagnostics techniques, la levée d’une hypothèque, le paiement de la commission d’agence (lorsqu’elle est à la charge du vendeur) ou le paiement d’une indemnité d’éviction.
Par exemple, si un vendeur vend un appartement qu’il a initialement payé 150 000 euros, et pour lequel il a effectué des dépenses d’amélioration de 10 000 euros, qu’il propose au prix de 230 000 euros après qu’aient été réalisés les diagnostics techniques à hauteur de 3 000 euros, alors la plus-value immobilière sera déterminée comme il suit : (230 000 – 3000) - (150 000 + 10 000) = 107 000 euros. Étant précisé que les travaux d’amélioration sont strictement encadrés par l’administration fiscale.
Une fois la plus-value déterminée, celle-ci est en principe imposée à hauteur de 36,20%, avec 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,20% pour les prélèvements sociaux.
Les abattements pour durées de détention
Le vendeur d’un bien immobilier qui réalise une plus-value peut bénéficier d’abattement sur cette taxation, déterminée en fonction du nombre d’années pendant lesquelles il a possédé le bien.
À l’heure actuelle le barème est fixé comme il suit :
| Durée de détention | Prélèvements sociaux | Impôts sur le revenu |
| Entre la 6ème et la 21ème année | 1,65% | 6% |
| Pendant la 22ème année | 1,60% | 4% |
| Dès la 23ème année | 9% | Exonération |
| À partir de la 30ème année | Exonération | |
Les cas d’exonération possibles
Il faut savoir que lorsque la plus-value résulte de la vente d’une résidence principale ainsi que de ses dépendances, celle-ci sera totalement exonérée d’impôts, de même que si la vente porte sur l’un des biens suivants (liste non exhaustive) :
- Un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
- Un bien autre que la résidence principale, dès lors que le vendeur peut prouver qu’il était propriétaire de sa résidence principale sur les quatre dernières années précédant la vente, et qu’il utilise le prix de vente pour l’achat ou la construction de sa résidence principale, dans les deux ans qui suivent celle-ci ;
- Un droit de surélévation.
Par ailleurs, certaines situations, directement attachées à la personne du vendeur lui permettront d’être totalement exonéré de plus-value immobilière, à savoir, par exemple, sans que cette liste soit limitative :
- S’il bénéficie d’une pension vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion, et que son revenu fiscal n’est pas supérieur au seuil fixé par l’article 1417 du Code général des impôts ;
- S’il est résident d’un établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées ou d'adultes handicapés sans que son revenu fiscal ne soit supérieur au seuil fixé par l’article 1417 du Code général des impôts.
Me PEPIN, QUIRINS, RIGAL, VRAIN, MERUCCI Notaires
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