CONSTRUCTION – Empiétement et bail emphytéotique, l’action en responsabilité contractuelle est soumise à la prescription quinquennale

CONSTRUCTION – Empiétement et bail emphytéotique, l’action en responsabilité contractuelle est soumise à la prescription quinquennale

Publié le : 23/02/2023 23 février févr. 02 2023

Cass. civ 3ème du 8 février 2023, n°21-20.535

En droit immobilier, l’empiétement correspond au débordement d’une propriété appartenant à un propriétaire, sur le terrain d’un second, de sorte que le droit de propriété de ce dernier est atteint. Situation qui génère un trouble manifestement illicite, le propriétaire victime de l’empiétement est fondé à demander des dommages et intérêts, voire la démolition du bien litigieux. 

Encore faut-il que l’action ne soit pas prescrite. 

Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation le 8 février dernier, une SCI avait formulé, en 2018, une demande de dommage et intérêts à raison d'un empiétement imputable à une seconde société, titulaire d’un bail emphytéotique d'une durée de quatre-vingt-dix-neuf pour la construction d’une clinique, consenti par cette même SCI. 

La Cour d’appel rejette sa demande de dommages et intérêts qu’elle considère prescrite, et la SCI forme un pourvoi en cassation considérant que « le dommage né d'un empiétement est continu ; que si même l'action visant à la réparation des dommages causés par un empiétement peut être regardée comme personnelle, elle doit être recevable, au moins dans la limite des cinq années qui précèdent la demande, dès lors que l'empiétement se poursuit et que l'action réelle n'est pas prescrite ». 

La Haute juridiction ne fait pas plus droit à sa demande, et pour rejeter ses prétentions, constate que cette dernière connaissait l'existence de l'empiétement au moins depuis 2008. Son action exercée en 2018 était donc prescrite. 

La Cour rappelle ici que l’ « action en responsabilité contractuelle était soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, courant à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit à la date de la connaissance de l'empiétement et non à celle de la cessation de celui-ci ».

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