CONSTRUCTION – Vue sur propriété : échec des règles de distance en présence d’une servitude grevant le fonds

CONSTRUCTION – Vue sur propriété : échec des règles de distance en présence d’une servitude grevant le fonds

Publié le : 25/07/2023 25 juillet juil. 07 2023

Cass. civ 3ème du 6 juillet 2023, n°21-21.989

Dans un litige porté devant la Cour de cassation le 6 juillet dernier, les propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle, comprenant deux fenêtres donnant sur la parcelle appartenant à une SCI, avaient agi en indemnisation des préjudices subis par les désordres résultant de travaux engagés par la SCI. 

Un jugement du 27 mai 2014, devenu irrévocable, constatait que la maison bénéficiait, à partir des deux fenêtres en cause, d'une servitude de vue grevant le fonds de la SCI, et que celle-ci produisait un plan modificatif dont il résultait que cette servitude n'était pas affectée par les travaux projetés.

Les propriétaires avaient alors assigné la SCI en démolition d'un mur édifié, selon eux, en deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres de leur maison.

La Cour d’appel condamne en conséquence la SCI à procéder à la démolition du mur édifié en deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres des voisins, aux motifs qu’il ressortait des constats d'huissier versés aux débats que la construction était accolée à la façade de la maison des particuliers où sont situées les deux fenêtres, celle du premier étage donnant désormais sur une pièce, elle-même en partie recouverte d'une verrière où figure le marquage au sol pour la construction d'un mur situé à moins d'un mètre quatre-vingt-dix, et celle du second étage donnant désormais sur la toiture accolée à la façade.

Cette décision est censurée par la Cour de cassation, qui après avoir rappelé qu’en application de l’article 678 du Code civil, « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions », reproche à la juridiction du fonds d’avoir retenu des motifs insuffisants pour caractériser que l'ouvrage édifié par la SCI méconnaissait, par rapport à chacune des ouvertures faites dans le mur de la maison des particuliers, la distance prescrite par les dispositions précitées, privant ainsi sa décision de base légale. 

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