IMMOBILIER – Caractère réel du règlement du groupement d’habitations et de son plan de composition

IMMOBILIER – Caractère réel du règlement du groupement d’habitations et de son plan de composition

Publié le : 23/08/2023 23 août août 08 2023

Cass. civ 3ème du 13 juillet 2023, n°22-13.233

Une société civile de construction vente avait obtenu l’autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle était propriétaire, qu’elle avait par la suite divisé et vendu par lots en l’état futur d’achèvement.

Se plaignant d’une violation aux règles contractuelles du groupement d’habitations de la société et d’un voisin, un couple d’acheteurs les avait assignés aux fins de démolition de la maison du voisin en question, et en paiement de dommages-intérêts.

La Cour d’appel chargée de trancher le litige, rejette la demande de démolition, au motif que les documents qui fondent la demande, à savoir : le règlement du groupement d’habitations et son plan de composition, ne peuvent pas être considérés comme figurant dans l’acte notarié d’acquisition à titre de clauses contractuelles opposables, mais uniquement à titre d’informations préalables, dans la mesure où leur contenu respectif n’est ni directement reproduit dans l’acte authentique d’acquisition, ni mentionné comme étant annexé dans ce même acte d’acquisition.

La juridiction ajoute en outre que la mention de ces documents dans l’acte de vente a un caractère informatif, résultant de son intitulé même et que leur dépôt aux minutes du notaire instrumentaire ne permet leur consultation que par une démarche totalement dissociée de la formalisation de l’acte authentique.

Pour la Cour de cassation, une telle analyse constitue une violation à l’article 1103 du Code civil, aux termes duquel : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ainsi que les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, dont il résulte que « les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte ». 

En ayant constaté que le règlement du groupement d’habitation et son plan avaient été publiés au service de la publicité foncière, la juridiction du fonds n’a pas fait application des règles susvisées. 

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