IMMOBILIER - l’exercice du droit de préemption des locataires bénéficiant n’est pas soumis au paiement des commissions

IMMOBILIER - l’exercice du droit de préemption des locataires bénéficiant n’est pas soumis au paiement des commissions

Publié le : 03/03/2023 03 mars mars 03 2023

Cass. civ 3ème 1er mars 2023 n°21-22.073

Les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien mis en location doivent proposer en premier la vente au locataire, pour éventuellement qu’il exerce son droit de préemption. 

Dans une récente affaire portée devant la Cour de cassation, des propriétaires ont agi ainsi, mais se sont opposés au refus des locataires. 

Par la suite la vente a été confiée à une agence immobilière afin de trouver d'autres acquéreurs, mais les locataires ont finalement décidé de se porter acquéreurs du bien. 

Lors de la conclusion de la vente, les locataires se sont vus imposer le paiement d’une commission par l’agence immobilière, et ont alors cherché à obtenir une restitution de la somme indûment versée. Malgré un rejet de leur demande devant la Cour d’appel, les locataires, désormais acquéreurs lésés, ont porté l’affaire devant la Cour de cassation.

La juridiction pour justifier sa décision prend en considération qu’après un premier refus des locataires, les propriétaires ont mandaté une agence immobilière afin de rechercher des acquéreurs, et a ensuite présenté l’offre aux locataires dans les mêmes conditions, de sorte qu’ils sont donc à ce titre redevables de la commission.

Or, au visa des articles 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, la Haute juridiction rappelle la procédure à respecter « dans le cas où le propriétaire, après un refus de l'offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ».
De plus, selon l’article 6 de la « loi Hoguet » du 2 janvier 1970, « le droit à rémunération de l'agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l'acquéreur ».

La solution d’appel est cassée puisque « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, qui n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ». 

En effet, les vendeurs et les acquéreurs locataires étaient déjà en contact, en raison de l’existence du contrat de location, sans avoir besoin de recourir à l’agence immobilière.

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