IMMOBILIER – Réparation ou camouflage des désordres antérieurement à la vente : quid des vices cachés ?

IMMOBILIER – Réparation ou camouflage des désordres antérieurement à la vente : quid des vices cachés ?

Publié le : 10/03/2023 10 mars mars 03 2023

Cass. civ 3ème du 1er mars 2023, n°21-25.315

Une Cour d’appel avait relevé dans un litige opposant un vendeur et un acheteur, qu’un contre-mur avait été réalisé un an avant la vente afin de conforter un mur ancien fissuré, qui annonçait des signes de basculement et sur lequel s’était appuyée l’extension du bien, de sorte que le contre-mur avait pour but de conforter un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longtemps par les anciens propriétaires.

Constatant que la solution de camouflage avait été édifiée, avec l’autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et que l’acte de vente ne faisait pas état de ces travaux récemment engagés, l’acheteuse qui n’avait pas de raison de se rendre sur le fonds voisin ne pouvait pas en avoir connaissance.

Ainsi, quand bien même ledit contre-mur ne souffrait d’aucun désordre, il avait été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait de la fragilité intrinsèque de l’immeuble dans son ensemble, c’est donc sur ces motifs, et sans modifier l’objet du litige, que la juridiction du fond avait retenu que la fragilité de l’immeuble était constitutive d’un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage à laquelle on la destinait. 

La vendeuse ne pouvant ignorer cette fragilité, la clause de non-garantie des vices cachés devait être écartée.

La Cour de cassation dans un arrêt du 1er mars dernier ne trouve rien à redire à cette analyse, qu’elle considère comme légalement justifiée. 

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