IMMOBILIER – Travaux initiés par l’usufruitier et recevabilité de l’action sur le fondement de la garantie décennale exercée par le nu propriétaire

IMMOBILIER – Travaux initiés par l’usufruitier et recevabilité de l’action sur le fondement de la garantie décennale exercée par le nu propriétaire

Publié le : 19/04/2023 19 avril avr. 04 2023

Cass. Civ 3ème du 13 avril 2023, n°22-10.487

En droit immobilier, l’accession à la propriété est de plein droit lors de la conclusion d’une vente immobilière, sinon au fur et à mesure de l'édification de la construction. Les règles diffèrent cependant en matière de démembrement de propriété, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, notamment dans le cadre de l’exercice des garanties légales en matière de construction, par le nu propriétaire.  

En l’espèce, un particulier avait confié à un architecte la maîtrise d'œuvre de la construction d'une piscine couverte sur un terrain appartenant à une société civile immobilière dont il avait l'usufruit, puis à un autre entrepreneur, les lots charpente, menuiseries intérieures et extérieures dont parquet. 

Se plaignant de désordres postérieurs à la livraison, et après expertise, la SCI a assigné les différents professionnels, ainsi que leurs assureurs, en indemnisation. 

Son action fondée sur la garantie décennale est cependant rejetée, compte tenu du partage de propriété entre la SCI et l’usufruitier. 

En cassation, la SCI reproche à la juridiction du fond d’avoir ignoré le mécanisme du droit d'accession immobilière, en retenant que la construction portait sur un bâtiment indépendant, et non sur une extension du bâtiment dont la SCI était propriétaire. 

La Haute juridiction rejette à nouveau sa demande, rappelant qu’en application de l’article 522 du Code civil, que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le droit d'accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l'usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l'absence de convention réglant le sort de cette construction, par l'article 555 du même code et n'opère, ainsi, qu'à la fin de l'usufruit ». 

Or, en ayant constaté que l’usufruitier avait commandé et payé les travaux de construction de la piscine couverte et que cet ouvrage constituait une construction nouvelle et devant laquelle il n'était pas prétendu qu'une convention réglait le sort de la construction, la Cour d’appel en a exactement déduit que la SCI n'en était pas devenue propriétaire, l'usufruit n'ayant pas pris fin. 

La Cour de cassation conclut que « La SCI n'étant pas propriétaire de l'ouvrage affecté des désordres, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que cette société ne pouvait exercer l'action en garantie décennale, que la loi attache à la propriété de l'ouvrage ». 

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