IMMOBILIER – Trouble de jouissance causé par un tiers et responsabilité de la SCI bailleresse

IMMOBILIER – Trouble de jouissance causé par un tiers et responsabilité de la SCI bailleresse

Publié le : 16/03/2023 16 mars mars 03 2023

Cass. civ 3ème du 3 mars 2023, n°21-21.698

Le preneur d’un bail commercial, ayant fait constater par procès-verbal de Commissaire de justice que l’accès au parking pour lequel il lui était également donné bail, était cadenassé, avait assigné la SCI bailleresse en cessation d'un trouble manifestement illicite. 

La SCI se défendait en invoquant que le trouble était causé par les ayants droit d’un de ses associés, et avait appelé en cause ces derniers. 

Une ordonnance de référée ordonne de rétablir l’accès au parking et que soit réalisée une expertise afin d’évaluer le préjudice du locataire, expertise à la suite de laquelle le preneur assigne la SCI en indemnisation de son préjudice de jouissance. 

Le locataire conteste en cassation la décision qui lui refuse d’ordonner à la SCI de réparer son trouble de jouissance, au motif que des tiers sont à l’origine des troubles subis par ce dernier. 

La Cour de cassation lui répond alors, qu’en vertu de l’article 1725 du Code civil le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, aux termes de l'article 1727 du même code, « si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède ».

Ainsi, relevant que le trouble de jouissance subi par le locataire résultait exclusivement d'une voie de fait, compte tenu de tiers qui contestaient son droit de location du parking et en avaient bloqué l’accès, et non d'un risque d'éviction actuel, la Cour d’appel avait à bon droit retenu que la SCI n’était pas tenue de garantir le locataire d’un trouble de jouissance. 

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