IMMOBILIER – Vices cachés et remise en état par le syndicat de copropriété : quid de l’action estimatoire ?

IMMOBILIER – Vices cachés et remise en état par le syndicat de copropriété : quid de l’action estimatoire ?

Publié le : 10/02/2023 10 février févr. 02 2023

Cass. civ 3ème du 8 février 2023, n°22-10.743

En matière de vices cachés, l’acquéreur dispose soit de la possibilité de rendre le bien en obtenant la restitution du prix (action rédhibitoire), sinon de garder le bien et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

L’acheteur qui effectue lui-même une remise en état du bien, peut-il alors toujours se prévaloir de l’action estimatoire ? Réponse donnée il y a quelques jours par la Cour de cassation. 

Par acte authentique du 9 mars 2016, une société venderesse a vendu un appartement, dans un immeuble en copropriété, à un acheteur personne physique. Le 7 décembre 2017, la préfecture a engagé une procédure de péril ordinaire à l’égard de cet immeuble. 

À la suite du constat de désordres affectant les planchers de l’appartement, dus à la présence d’insectes xylophages, l’acquéreur a assigné le vendeur pour obtenir la réduction du prix de vente et des dommages et intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le vendeur a appelé en garantie le syndicat de copropriété de l’immeuble.

Le 15 octobre 2021, la Cour d’appel avait débouté l’acquéreur de sa demande de restitution d’une partie du prix, invoquant que le syndicat des copropriétaires ayant procédé aux travaux de remise en état, il n’était plus en mesure d’exercer l’action estimatoire, peu important qu’ils n’aient pas été effectués par le vendeur.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt au visa des articles 1641 et 1644 du Code civil. En effet, elle rappelle que l’acheteur d’une chose, affectée d’un vice caché, acceptant que le vendeur procède à la remise en état du bien, est alors privé de l’action estimatoire. 

Néanmoins, les hauts magistrats considèrent que cette solution, qui rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties, ne peut donc pas s’appliquer lorsque la réparation, acceptée par l’acquéreur, a été effectuée par un tiers. 

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