Achat immobilier via des fonds issus d'une libéralité et requalification en donation indirecte

Achat immobilier via des fonds issus d'une libéralité et requalification en donation indirecte

Publié le : 15/10/2021 15 octobre oct. 10 2021

Pour qu’un acte soit requalifié en donation indirecte, trois conditions cumulatives sont requises : l’intention libérale de la personne à l’origine du don, son dépouillement irrévocable et l’acceptation par la personne qui perçoit le don.
En avril dernier, la Cour de cassation semble avoir modifié sa position en matière de sanctions prononcées par l’administration fiscale concernant la taxation des donations qu’elle qualifie d’indirectes. 


Dans l’affaire en question, une femme acquiert un appartement et un box-garage, qu’elle finance au moyen de fonds prêtés par son compagnon, avec reconnaissance de dette signée du même jour. 
Le couple se marie entre temps, et postérieurement au mariage, l’épouse rembourse son mari sur le prix qu’elle perçoit de la vente d’un appartement. La même année, elle effectue une donation à son époux de la moitié indivise des biens immobiliers qu’elle a acquis.

L’administration fiscale adresse alors à l’épouse une proposition de rectification portant rappel de droits de mutation à titre gratuit, après avoir requalifié l’acquisition portant sur les biens financés grâce à la reconnaissance de dette, en donation indirecte en faveur de son futur conjoint, lui appliquant en plus des pénalités de 40 % pour manquement délibéré. 

L’épouse assigne l’administration fiscale en dégrèvement de l’imposition supplémentaire mise à sa charge.
La Cour d’appel saisie du litige déclare la procédure engagée par l’administration comme régulière, et retient que l'acte d'acquisition des biens litigieux ne fait pas état du prêt ayant permis le financement du bien, qu’à l’époque l’épouse ne présentait aucune capacité financière et que son compagnon, en qualité de prêteur, avait renoncé au privilège de prêteur de deniers lui garantissant la restitution des fonds. 
La Cour retient également que l’acte relatif à la reconnaissance de dette n’avait pas été enregistré. 

Pourtant, la Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 894 du Code civil, lequel dispose que « La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l'accepte ».

Ainsi, pour la Haute juridiction, la requalification de l’acte en donation indirecte doit être écartée en ce que d’une part, l’application d’une majoration de 40 % pour manquement délibéré relatif à la volonté du contribuable d’éluder l’impôt, ne permet pas à elle seule de déduire que l’administration entend implicitement réprimer un abus de droit, et d’autre part, en remboursant sur ses fonds propres la dette qu’elle avait envers son époux pour ensuite lui donner la moitié indivise des biens immobiliers acquis, chaque époux a payé sa part sur les biens litigieux, si bien qu’il résulte en l’absence de dépouillement irrévocable de l’époux au profit de son épouse, que les conditions pour qualifier la donation indirecte ne sont pas réunies. 


BOUCHE Avocats

Référence de l’arrêt : Cass. civ 1ère 14 avril 2021 n°18-15.623

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