Publié le :
27/05/2022
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2022
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Immobilier
Lors de l’ouverture du chantier, le professionnel du bâtiment est tenu de remettre à son client une attestation d’assurance de responsabilité civile décennale. Cette obligation est prévue par l’article L.241-1 du Code des assurances, et vise à réparer tous les dommages qui relèvent de la garantie décennale.
Si ce document est annexé au contrat de vente lorsque le bien immobilier est cédé, et permet ainsi de transférer cette protection à l’acquéreur de l’immeuble, la responsabilité du propriétaire vendeur peut toutefois être engagée dans certaines situations.
Qu’est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre uniquement les dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage, ou affecter un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, au point de le rendre impropre à sa destination.
Autrement dit, il s’agit de tous les désordres qui empêchent l’usage de l’immeuble, en raison des altérations qui l’affectent.
Bien qu’il n’existe pas de liste exhaustive sur les dommages couverts par la garantie décennale, la jurisprudence a précisé la nature des travaux qui en relèvent. Il s’agira par exemple du carrelage fissuré d’une piscine qui suppose un risque de blessures pour les baigneurs, de la non-conformité d’une installation électrique, des infiltrations provoqués par un défaut d’étanchéité de la toiture d’un logement, etc.
Cette protection du maître d’ouvrage perdure pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, laquelle est la dernière étape du chantier où le constructeur et le client se réunissent afin de constater de la conformité des travaux, selon les conditions fixées par le contrat.
Quid de la responsabilité du propriétaire vendeur au titre de la garantie décennale ?
L’article 1792-1 du Code civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :
« 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
À la lecture de ce texte, le vendeur particulier détient la qualité de constructeur de l’ouvrage, dès lors qu’il a construit seul l’immeuble, ou qu’il a effectué des travaux sans l’aide d’un professionnel du bâtiment.
Ainsi, le propriétaire cessionnaire est responsable auprès de l’acheteur du bien immobilier de l’ensemble des dommages couverts par la garantie décennale. En outre, toutes clauses visant à limiter, à suspendre, ou à supprimer cette garantie légale sont réputées comme non écrites.
Par ailleurs, le propriétaire vendeur doit souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, à une assurance de dommages-ouvrage, avant l'ouverture du chantier, qui assure le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages qui entrent dans la garantie décennale.
Imposé par l’article L.242-1 du Code des assurances, le vendeur particulier qui ne souscrit pas à cette assurance s’expose à une peine maximale d’un an d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
Enfin, si la responsabilité du propriétaire vendeur est reconnue par les juges, l’acheteur de l’immeuble endommagé peut obtenir le versement de dommages et intérêts, et peut demander la résolution judiciaire (annulation par le Tribunal) du contrat de vente avec le remboursement des sommes déjà réglées.
PARTHEMIS Avocats
Publié le :
27/05/2022
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05
2022
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Immobilier
Lors de l’ouverture du chantier, le professionnel du bâtiment est tenu de remettre à son client une attestation d’assurance de responsabilité civile décennale. Cette obligation est prévue par l’article L.241-1 du Code des assurances, et vise à réparer tous les dommages qui relèvent de la garantie décennale.
Si ce document est annexé au contrat de vente lorsque le bien immobilier est cédé, et permet ainsi de transférer cette protection à l’acquéreur de l’immeuble, la responsabilité du propriétaire vendeur peut toutefois être engagée dans certaines situations.
Qu’est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre uniquement les dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage, ou affecter un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, au point de le rendre impropre à sa destination.
Autrement dit, il s’agit de tous les désordres qui empêchent l’usage de l’immeuble, en raison des altérations qui l’affectent.
Bien qu’il n’existe pas de liste exhaustive sur les dommages couverts par la garantie décennale, la jurisprudence a précisé la nature des travaux qui en relèvent. Il s’agira par exemple du carrelage fissuré d’une piscine qui suppose un risque de blessures pour les baigneurs, de la non-conformité d’une installation électrique, des infiltrations provoqués par un défaut d’étanchéité de la toiture d’un logement, etc.
Cette protection du maître d’ouvrage perdure pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, laquelle est la dernière étape du chantier où le constructeur et le client se réunissent afin de constater de la conformité des travaux, selon les conditions fixées par le contrat.
Quid de la responsabilité du propriétaire vendeur au titre de la garantie décennale ?
L’article 1792-1 du Code civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :
« 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
À la lecture de ce texte, le vendeur particulier détient la qualité de constructeur de l’ouvrage, dès lors qu’il a construit seul l’immeuble, ou qu’il a effectué des travaux sans l’aide d’un professionnel du bâtiment.
Ainsi, le propriétaire cessionnaire est responsable auprès de l’acheteur du bien immobilier de l’ensemble des dommages couverts par la garantie décennale. En outre, toutes clauses visant à limiter, à suspendre, ou à supprimer cette garantie légale sont réputées comme non écrites.
Par ailleurs, le propriétaire vendeur doit souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, à une assurance de dommages-ouvrage, avant l'ouverture du chantier, qui assure le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages qui entrent dans la garantie décennale.
Imposé par l’article L.242-1 du Code des assurances, le vendeur particulier qui ne souscrit pas à cette assurance s’expose à une peine maximale d’un an d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
Enfin, si la responsabilité du propriétaire vendeur est reconnue par les juges, l’acheteur de l’immeuble endommagé peut obtenir le versement de dommages et intérêts, et peut demander la résolution judiciaire (annulation par le Tribunal) du contrat de vente avec le remboursement des sommes déjà réglées.
PARTHEMIS Avocats
Publié le :
25/05/2022
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mai
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05
2022
Lors de la construction d'un ouvrage, la réception des travaux est l'étape finale où le maître d'ouvrage peut relever de tous les défauts apparents sur la construction.
Publié le :
25/05/2022
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05
2022
En vertu du règlement national du notariat (article 3. 4 et 20), les notaires sont tenus à une obligation de secret professionnel général et absolu. Cette obligation s’inscrit dans les conditions prévues par le Code pénal, et toute disposition réglementaires ou législatives attachées au secret professionnel. Ainsi, en tant que confident nécessaire de sa clientèle, le devoir de secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions.
Au sens de l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI, modifié par l’ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, en pratique et à l’égard des tiers, le notaire :
- Ne peut accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude, que dans les cas expressément prévus par la loi telle, qu’elle est interprétée par la jurisprudence ;
- Peut refuser de donner communication des actes déposés en son office, sauf aux parties elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants-droits ou leurs mandataires, ou toute personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire, qui auront à justifier de leur identité et de leur qualité, à peine de dommages-intérêts et d’une amende.
Récemment, la Cour de cassation est venue rappeler les contours des limites légales de la levée du secret professionnel.
En l‘espèce, un homme propriétaire avec son épouse de deux lots au sein d’un immeuble en copropriété, décède, et le syndicat des copropriétaires sollicite alors auprès du notaire en charge de la succession, qu’il lui soit communiqué l’identité des héritiers, ainsi qu’un acte de notoriété aux fins de poursuivre le paiement de charges de copropriété restées impayées. Le notaire oppose alors le secret professionnel, et le syndicat des copropriétaires l’assigne en référé, afin d’en obtenir la levée.
La Cour d’appel saisie du litige, en constatant qu’en l’absence de prise de position de certains héritiers sur l’acceptation de la succession et en l’état d’une contestation sur leur qualité, le notaire n’avait pu encore dresser l’acte de notoriété, fera tout de même droit à la demande du syndicat des copropriétaires. Les juges du fond considèrent en effet que le notaire « ne peut maintenir son refus devant les juridictions saisies au prétexte du caractère absolu du secret auxquelles elle serait tenue, dès lors qu’une autorisation judiciaire peut valablement l’en affranchir au regard des intérêts légitimes en cause ».
La juridiction de second degré précise en outre, que la protection des intérêts privés des clients du notaire, ne peut en aucun cas permettre à ces derniers, tenus des dettes et des charges de la succession, « de s’affranchir durablement de leurs obligations légales, alors qu’en l’occurrence les charges de copropriété s’aggravent au préjudice de la trésorerie de la copropriété depuis plus de sept ans ».
Sa position sera sanctionnée par la Cour de cassation, au visa de l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI, modifié par l’ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, puisque la Haute juridiction considère que « le secret professionnel s’impose au notaire qui ne peut en être délié par l’autorité judiciaire, que pour la délivrance des expéditions et la connaissance des actes qu’il a établis ».
Ainsi, la solution appliquée à l’espèce a pour conséquence qu’étant donné que le notaire n’a pas dressé d’acte de notoriété, il ne peut être contraint ni de communiquer un acte qu’il n’a pas établi, ni des informations qu’il détient et soumises au secret professionnel. Le secret professionnel auquel est tenu le notaire constitue une obligation fonctionnelle propre à la profession, dont toute violation est sanctionnée sur le plan pénal et civil, mais également au niveau disciplinaire, de sorte que l’officier ne peut en être délié que par l’autorité judiciaire, et uniquement pour la délivrance des expéditions et la connaissance des actes qu’il a établis.
1317 NOTAIRES
Référence de l’arrêt : Cass. civ 1ère 20 avril 2022 n°20-23.160
Publié le :
24/05/2022
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05
2022
Source de motivation pour les salariés, et promesse de gain de productivité pour les entreprises, la prime sur objectifs est, en général, une clause contractuelle insérée dans le contrat de travail, qui prévoit le versement d’une rémunération supplémentaire aux salariés lorsqu’ils ont atteint des résultats déterminés. Néanmoins, l’employeur doit préciser au préalable les conditions d’attribution de cette prime, en fixant notamment les objectifs à atteindre, le montant et la périodicité de la prime.
Aussi nommée « prime sur résultats », une clause de ce type peut également être prévue contractuellement pour les dirigeants d’entreprise, dans le cadre de leurs missions au sein de la société.
La Cour de cassation, par une récente décision, vient de préciser les conditions de mise en œuvre d’une telle clause pour un dirigeant d’entreprise.
Concernant les faits, un homme est nommé président du conseil de surveillance, puis membre et président du directoire d’une société anonyme, avec l’établissement d’une convention de mandat social qui prévoit plusieurs obligations de paiement à la charge de la société. Parmi les sommes prévues, la convention indique le versement d’une prime annuelle au chef d’entreprise, d’un montant brut de 70 000 €, lorsque les objectifs fixés par le conseil de surveillance sont atteints.
À la suite de sa révocation de ses mandats sociaux, l’ex-président décide de saisir la justice, afin d’obtenir le paiement de diverses sommes que la société refuse de lui verser.
Cependant, sa demande en paiement de la prime sur objectifs va être rejetée par la Cour d’appel, qui considère qu’aucune rémunération ne devait être versée au dirigeant puisque les objectifs n'ont jamais été fixés par le conseil de surveillance. De plus, elle estime que le dirigeant ne peut reprocher à la société un manquement dans ses obligations, puisqu’il avait la possibilité de lui demander de procéder à la fixation de ses objectifs, mais qu’il s'est abstenu de le faire.
Ainsi, l’ancien dirigeant forme un pourvoi en cassation, et la Haute juridiction va censurer la décision des juges d’appel, sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article 1104 du Code civil, qui dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Les magistrats estiment ainsi qu’il appartenait à la société de fixer seule les objectifs à réaliser par son ex-président dans le cadre du mandat social conclu.
Par cette décision, la chambre commerciale de la Cour de cassation sanctionne la mauvaise foi de la société, puisqu’en droit des sociétés.
Cette décision peut être mise en lumière avec les conditions relatives à la conclusion de conventions réglementées, actes juridiques qui définissent les obligations réciproques entre une société et un dirigeant, ainsi que certaines situations susceptibles de faire peser un risque financier sur la société, sinon dont le cocontractant peut en tirer un bénéfice, notamment concernant la rémunération du dirigeant.
Or, sous peine d’être annulée, dans le cadre d’une société anonyme avec un conseil de surveillance, la convention réglementée doit être validée par une double approbation : a priori en conseil de surveillance, et a posteriori en assemblée générale.
Difficile en l’espèce, pour la société d’affirmer qu’elle était en mesure de refuser de payer la prime sur objectifs, qu’elle avait validée à deux reprises, mais dont elle s’était abstenue de fixer les conditions de versement.
ARCANE JURIS
Référence : Cass. com. 30 mars 2022 n° 20-16.168
Publié le :
23/05/2022
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mai
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05
2022
Sommairement, les actions personnelles sont celles qui visent à faire reconnaître un droit personnel, comme une créance, tandis que les actions réelles immobilières ont pour objet la protection ou la consécration d’un droit réel qui porte sur un immeuble, propriété du pétitionnaire.
Dans une décision de début avril, la Cour de cassation est venue opérer en un rappel des délais de prescription de ces deux types actions offertes aux propriétaires victimes d’un préjudice, du fait d’une construction illicite.
Les faits en question concernent un litige opposant deux propriétaires de lots dans un lotissement, où l’un reproche au second d’avoir construit un abri à usage d’appentis et de local à vélos, en 2008, et en limite de propriété, en violation du cahier des charges. Pour ce motif, il assigne son voisin en démolition de la construction et forme également une demande d’indemnisation.
Deux demandes au fondement unique d’une violation du cahier des charges, nécessitant un éclaircissement de la part de la Haute juridiction.
En effet, devant la Cour d’appel, le voisin à l’origine de l’action en justice est débouté au motif que l’action fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement, document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, quelle que soit sa date, nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, constitue une action personnelle. Or les actions personnelles, au sens de l’article 2224 du Code civil se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En constatant que le délai de prescription avait commencé à courir en juin 2008 à la date d’achèvement des constructions et que l’action avait été introduite en septembre 2016, la juridiction de second degré en a déduit que l’action en démolition, soumise à la prescription quinquennale, est prescrite.
Cette position n’est pas partagée par la Cour de cassation qui veille à distinguer la nature de la demande portant sur la démolition, de celle portant sur l’indemnisation.
Validant au visa de l’article 2224 du Code civil le fait que la demande visant à obtenir la réparation d’un préjudice personnel lié à la violation du cahier des charges n’est ouverte que pendant un laps de temps de cinq années à compter du jour où le préjudice a été connu ou aurait dû être connu, faute d’être prescrite, elle rappelle qu’aux termes de l’article 2227 du même Code, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, selon elle, « l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ».
La Haute juridiction sanctionne ainsi le jugement rendu par la Cour d’appel, en lui reprochant d’avoir effectué une mauvaise application des textes, là où, bien que fondées sur un moyen identique, la demande de démolition et celle d’indemnisation devaient être examinées séparément pour application des délais de prescription.
Bien qu’il ne soit pas fondé à obtenir réparation du préjudice causé par une construction édifiée en violation du cahier des charges du lotissement, pour cause d’acquisition de la prescription liée aux actions personnelles, le propriétaire victime peut toujours en obtenir la démolition compte tenu du fait qu’il agit dans le cadre d’une action réelle immobilière.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 06 avril 2022 n°21-13.891
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