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IMMOBILIER – Copropriété : le règlement ne peut pas imposer un tiers pour rédiger le procès-verbal d’assemblée générale

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026 08h30 08 30

Veille Juridique

Cass. civ. 3ème du 17 septembre 2026, n°25-13.544

Le règlement de copropriété peut organiser de nombreux aspects du fonctionnement de l’immeuble, mais il ne peut déroger aux règles impératives relatives au déroulement des assemblées générales. La Cour de cassation le rappelle dans un arrêt du 17 septembre 2026 concernant la désignation du secrétaire de séance.

En l’espèce, un règlement de copropriété prévoyait que les assemblées générales appelées à modifier ce règlement devaient se tenir avec l’assistance d’un notaire, chargé de dresser le procès-verbal de la réunion. Le syndicat des copropriétaires demandait que cette stipulation soit réputée non écrite.

Le syndic assure en principe le secrétariat de l’assemblée générale

L’article 15, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

La Cour de cassation en déduit que seule l’assemblée générale peut décider de confier le secrétariat de séance à une autre personne que le syndic. Cette décision ne peut donc pas être prise à l’avance et de manière générale par une clause du règlement de copropriété.

En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, une stipulation contraire à ces règles doit être réputée non écrite.

Un tiers peut toutefois assister le secrétaire dans la rédaction du procès-verbal

La Cour apporte néanmoins une précision importante : rien n’interdit au secrétaire de séance d’être assisté par un tiers pour rédiger matériellement le procès-verbal.

La distinction tient donc au rôle attribué à ce tiers. Le règlement de copropriété ne peut pas prévoir qu’un notaire ou une autre personne remplacera systématiquement le syndic comme secrétaire pour certaines assemblées. En revanche, l’intervention d’un professionnel en simple assistance à la rédaction reste possible.

La Cour de cassation confirme ainsi que la désignation du secrétaire relève de l’assemblée générale elle-même et ne peut être prédéterminée par le règlement de copropriété.

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IMMOBILIER – Syndic coopératif : une plateforme d’assistance n’exerce pas nécessairement la profession de syndic

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026 08h15 08 15

Veille Juridique

Cass. Civ 3ème du 17 septembre 2026, n°24-15.665

Une société qui accompagne des copropriétés gérées sous la forme d’un syndicat coopératif exerce-t-elle illégalement la profession réglementée de syndic ? Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise la frontière entre les fonctions réservées au syndic et les prestations d’assistance pouvant être confiées à un intervenant extérieur.

En l’espèce, plusieurs organisations professionnelles reprochaient à une société proposant une plateforme de gestion de copropriété d’exercer, sans disposer de la carte professionnelle requise, des missions relevant en réalité de la profession de syndic.

L’assistance au syndic coopératif peut être confiée à un prestataire extérieur

La Cour rappelle que l’article 42 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic de prendre conseil auprès de toute personne de son choix et de confier, sous sa responsabilité, l’exécution de certaines tâches à des prestataires extérieurs.

En l’espèce, la plateforme permettait notamment de générer des documents juridiques, d’assurer certaines fonctionnalités liées à la gestion comptable ou encore d’accompagner les copropriétés dans le suivi de travaux et leurs démarches auprès des entreprises.

Toutefois, les documents étaient générés en autonomie et n’étaient pas signés par la société. Celle-ci conservait ainsi un rôle d’assistance et d’accompagnement du syndic coopératif.

La frontière dépend des missions effectivement exercées

Pour la Cour de cassation, ces prestations ne suffisent donc pas à caractériser l’exercice de la profession de syndic au sens de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

L’arrêt permet ainsi de distinguer l’accompagnement technique, juridique ou comptable du syndic de l’exercice effectif de ses fonctions. Un prestataire peut fournir des outils, des conseils et assurer certaines tâches sans devenir lui-même syndic.

La qualification dépend donc concrètement de son intervention : dès lors que le syndic conserve ses prérogatives et sa responsabilité, le recours à une plateforme d’assistance n’est pas, par principe, constitutif d’un exercice illégal de la profession.

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DOMMAGES CORPORELS – Prescription : l’expertise organisée par l’assureur peut valoir renonciation à s’en prévaloir

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026 08h00 08 00

Veille Juridique

Cass, civ 2^ème du 17 septembre 2026, n° 24-21.177

En principe, l’action en réparation d’un dommage corporel se prescrit par dix ans à compter de la consolidation du dommage. Si la reconnaissance par le débiteur du droit de la victime peut interrompre ce délai, l’offre d’indemnisation que l’assureur est légalement tenu de présenter à la victime d’un accident de la circulation ne constitue pas, à elle seule, une telle reconnaissance. En revanche, une fois la prescription acquise, le comportement de l’assureur peut caractériser une renonciation tacite à s’en prévaloir lorsqu’il manifeste sans équivoque sa volonté en ce sens.

En l’espèce, un cyclomotoriste a été victime d’un accident de la circulation impliquant un véhicule assuré. Après consolidation de son état de santé, l’assureur lui a adressé deux offres d’indemnisation, que la victime a refusées. Plusieurs années plus tard, après l’expiration du délai de prescription décennale, l’assureur a organisé une nouvelle expertise médicale destinée à évaluer les préjudices de la victime et leur imputabilité à l’accident. La victime a ensuite assigné l’assureur afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice corporel.

La Cour d’appel a déclaré l’ensemble des demandes de la victime irrecevables comme prescrites. Elle a considéré que les offres d’indemnisation formulées par l’assureur résultaient de l’obligation légale mise à sa charge et ne constituaient donc pas une reconnaissance du droit à indemnisation susceptible d’interrompre la prescription. Elle a également relevé que l’absence, dans ces offres, de motifs de limitation ou d’exclusion du droit à indemnisation ne permettait pas davantage de caractériser une telle reconnaissance.

La Cour de cassation approuve ce premier raisonnement. Elle précise que l’offre d’indemnisation prévue par le code des assurances procède d’une obligation légale qui ne laisse pas à l’assureur la possibilité d’apprécier l’opportunité de la présenter. Une telle offre ne vaut donc pas, par elle-même, reconnaissance expresse ou tacite du droit à indemnisation de la victime et n’interrompt pas le délai de prescription, même lorsqu’elle ne mentionne aucune limitation ou exclusion de garantie.

La Cour de cassation casse néanmoins l’arrêt sur la question de la renonciation à la prescription acquise. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si l’organisation, à l’initiative de l’assureur et après l’expiration du délai de prescription, d’une expertise amiable destinée à évaluer les préjudices de la victime et leur imputabilité à l’accident ne traduisait pas une volonté claire et non équivoque de renoncer à se prévaloir de la prescription. Le comportement adopté par l’assureur après l’acquisition de la prescription devait donc être concrètement examiné avant de pouvoir déclarer définitivement l’action de la victime irrecevable.

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BAUX COMMERCIAUX – Droit de préférence du locataire commercial : quand commence le délai pour agir ?

Publié le : 22/09/2026 22 septembre sept. 09 2026 08h15 08 15

Veille Juridique

Cass. Civ 3ème du 17 septembre 2026 n°24-21.650

Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose, sous réserve des exceptions prévues par ce texte, d’en informer préalablement le locataire. Cette notification doit notamment mentionner le prix et les conditions de la vente et vaut offre de vente à son profit.

Mais lorsque ce droit de préférence n’a pas été respecté, jusqu’à quand le locataire peut-il agir contre la vente ?

Un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente

Dans cette affaire, un local donné à bail commercial avait été vendu sans que le locataire bénéficie de son droit de préférence. Celui-ci avait été informé par les acquéreurs, le 11 février 2021, qu’ils étaient devenus propriétaires des biens.

Le locataire soutenait toutefois que le délai de prescription ne devait commencer à courir que le 2 août 2021, date à laquelle il avait obtenu une copie de l’acte de vente et ainsi pris connaissance du prix, des conditions de la cession et de l’identité des acquéreurs.

La Cour de cassation écarte cette analyse. Combinant les articles L. 145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil, elle retient que le délai de prescription biennale court dès le jour où le locataire a connaissance de la vente.

La connaissance des conditions précises de la vente n’est pas nécessaire

Le locataire n’a donc pas à disposer de l’ensemble des informations relatives à la cession pour que le délai commence à courir. En l’espèce, la lettre des acquéreurs l’informant de leur qualité de nouveaux propriétaires suffisait.

Cette décision impose ainsi une vigilance particulière au preneur commercial : dès qu’il apprend qu’une vente susceptible d’avoir méconnu son droit de préférence est intervenue, le délai de deux ans commence à courir.

Il lui appartient alors d’agir rapidement s’il entend solliciter notamment la nullité de la vente sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

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ASSURANCES – La cession d’une créance d’assurance à un professionnel ne transforme pas la nature de la créance

Publié le : 22/09/2026 22 septembre sept. 09 2026 08h00 08 00

Veille Juridique

Cass. Civ 2ème du 17 septembre 2026, n°24-22.899

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 17 septembre 2026.

Un réparateur automobile, devenu cessionnaire de la créance d’indemnité d’assurance de son client, réclamait à l’assureur le paiement de l’indemnité forfaitaire de 40 euros pour frais de recouvrement prévue en cas de retard de paiement entre professionnels.

La Cour écarte cette demande.

Cette indemnité concerne les retards de paiement liés aux transactions commerciales. Elle n’a pas vocation à s’appliquer au paiement d’une indemnité destinée à réparer un dommage, y compris lorsqu’elle est versée par une compagnie d’assurance.

La cession de la créance à un réparateur professionnel n’y change rien : la créance demeure une créance d’indemnité d’assurance.

Une précision utile alors que le contentieux relatif aux cessions de créances d’assurance continue d’alimenter l’actualité jurisprudentielle.

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