Vente immobilière et condition suspensives d’obtention de prêt : limites des obligations du promettant

Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023
Articles / Immobilier
Vente immobilière et condition suspensives d’obtention de prêt : limites des obligations du promettant
Lors d’une transaction immobilière d’un bien à usage d’habitation, l’acte de vente est souvent précédé d’un avant-contrat. L’avant-contrat permet de confirmer l’accord des parties sur le prix, le bien mais aussi les différentes conditions pour parvenir au contrat de vente.


En droit français, l’acquéreur immobilier bénéficie de deux délais importants quand il agit en tant que particulier pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Le premier délai est un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’avant-contrat. Cette notification est désormais, de plus en plus, dématérialisée, nous avions évoqué le sujet dans l’une de nos actualités précédentes.

Le deuxième délai est la condition suspensive de prêt. Cette condition est encadrée par les dispositions du code de la consommation qui sont d’ordre public. Le délai minimum pour l’obtention du prêt ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature de l’avant-contrat. La pratique actuelle est de prévoir une protection de l’acquéreur de deux mois en raison des délais bancaires, des formalités pour l’assurance-emprunteur…

Pendant toute cette période, le vendeur est définitivement engagé pour la vente. Il doit retirer le bien du marché, il ne peut pas le proposer à un « acquéreur de second rang » … Aussi, afin de le protéger dans cette situation, il existe un système de versement d’une indemnité d’immobilisation (ou de dépôt de garantie en cas de compromis de vente). L’indemnité d’immobilisation correspond à la valeur économique de l’immobilisation du bien pendant toute la durée de la promesse. En pratique, l’acquéreur verse 5% du prix de vente en la comptabilité du notaire pour versement d’une partie de cette indemnité. La somme est séquestrée en la comptabilité du notaire sur un compte séquestre spécialement ouvert pour l’opération. Si l’acquéreur se rétracte pendant la période de rétractation ou qu’il n’obtient pas son prêt, le montant séquestré doit lui être restitué. Toutefois, en cas de litige entre les parties, le notaire ne pourra verser la somme que sur accord des deux parties mais il ne pourra se faire juge entre celles-ci.

Toutefois, pour que cette restitution ait lieu l’acquéreur doit avoir respecter les conditions de la promesse de vente. Dans le cas contraire, en cas d’irrespect des conditions ou si après avoir obtenu toutes les pièces l’acquéreur ne vient pas signer, il doit alors les 5% complémentaires à son vendeur. Le prix dit du caprice est ainsi fixé forfaitairement par l’usage à 10% du prix de vente.

La rédaction de la condition suspensive de prêt est l’un des éléments les plus importants de la promesse de vente, cela représente les « règles du jeu », en cas d’irrespect la sanction coûte cher. Ces règles du jeu font l’objet d’un contentieux abondant.

En pratique, la condition prévoit le plus souvent :
 
  • Le montant maximum emprunté : ainsi si l’acquéreur déclare financer à hauteur de 100.000€, il ne pourra pas se prévaloir d’un refus de prêt pour un montant de 120.000€ ;
  • La durée maximum : c’est la durée maximum sur laquelle le prêt va être demandé, si l’acquéreur indique 15 ans il ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt sur 20 ans ;
  • Le taux d’intérêt maximum hors assurance : il s’agit du taux à partir duquel l’acquéreur aura le droit de dire « non » à la banque. Si la banque lui propose un taux à 5 % hors assurance et que dans la promesse il était indiqué un taux maximum hors assurance à 3,5%, l’acquéreur a le droit de refuser l’offre de prêt sans être en infraction avec la promesse.

Les conditions suspensives de prêt sont souvent cadrées sur des éléments maximums. Toutefois, la cour de cassation vient de rappeler que les éléments minimums avaient toutes leur place dans un avant-contrat. Le minimum devant ainsi un élément primordial pour les parties. L’enjeu étant de savoir à qui revient l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, le vendeur n’est pas fondé à réclamer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation lorsque les acquéreurs ont formulé une demande de prêt pour un taux de 2,20% et que la banque leur consent un financement à 2,45% ainsi qu’un montant d’échéance, assurance incluse, supérieur au projet (CA Paris 14/12/2022 n° 18/28844), ni lorsque l’organisme de prêt leur accorde un financement de 407 000 euros, là où la promesse de vente faisait mention de 414 000 euros nécessaires à la réalisation de la vente (Cass. civ 3ème 14/12/2023, n°21-24.539). 

Là où dans la première décision, la juridiction du fond rappelle que l’absence de correspondance entre l’offre et les caractéristiques de la promesse autorise les acheteurs à refuser l’offre de prêt, la Cour de cassation précise quant à elle, l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt, n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Deux décisions confirmant que la protection garantie par la clause suspensive d’obtention d’un prêt joue principalement en faveur de l’acheteur, et non du vendeur. 


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Vente immobilière et condition suspensives d’obtention de prêt : limites des obligations du promettant

Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023
Articles / Immobilier
Vente immobilière et condition suspensives d’obtention de prêt : limites des obligations du promettant
Lors d’une transaction immobilière d’un bien à usage d’habitation, l’acte de vente est souvent précédé d’un avant-contrat. L’avant-contrat permet de confirmer l’accord des parties sur le prix, le bien mais aussi les différentes conditions pour parvenir au contrat de vente.


En droit français, l’acquéreur immobilier bénéficie de deux délais importants quand il agit en tant que particulier pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Le premier délai est un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’avant-contrat. Cette notification est désormais, de plus en plus, dématérialisée, nous avions évoqué le sujet dans l’une de nos actualités précédentes.

Le deuxième délai est la condition suspensive de prêt. Cette condition est encadrée par les dispositions du code de la consommation qui sont d’ordre public. Le délai minimum pour l’obtention du prêt ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature de l’avant-contrat. La pratique actuelle est de prévoir une protection de l’acquéreur de deux mois en raison des délais bancaires, des formalités pour l’assurance-emprunteur…

Pendant toute cette période, le vendeur est définitivement engagé pour la vente. Il doit retirer le bien du marché, il ne peut pas le proposer à un « acquéreur de second rang » … Aussi, afin de le protéger dans cette situation, il existe un système de versement d’une indemnité d’immobilisation (ou de dépôt de garantie en cas de compromis de vente). L’indemnité d’immobilisation correspond à la valeur économique de l’immobilisation du bien pendant toute la durée de la promesse. En pratique, l’acquéreur verse 5% du prix de vente en la comptabilité du notaire pour versement d’une partie de cette indemnité. La somme est séquestrée en la comptabilité du notaire sur un compte séquestre spécialement ouvert pour l’opération. Si l’acquéreur se rétracte pendant la période de rétractation ou qu’il n’obtient pas son prêt, le montant séquestré doit lui être restitué. Toutefois, en cas de litige entre les parties, le notaire ne pourra verser la somme que sur accord des deux parties mais il ne pourra se faire juge entre celles-ci.

Toutefois, pour que cette restitution ait lieu l’acquéreur doit avoir respecter les conditions de la promesse de vente. Dans le cas contraire, en cas d’irrespect des conditions ou si après avoir obtenu toutes les pièces l’acquéreur ne vient pas signer, il doit alors les 5% complémentaires à son vendeur. Le prix dit du caprice est ainsi fixé forfaitairement par l’usage à 10% du prix de vente.

La rédaction de la condition suspensive de prêt est l’un des éléments les plus importants de la promesse de vente, cela représente les « règles du jeu », en cas d’irrespect la sanction coûte cher. Ces règles du jeu font l’objet d’un contentieux abondant.

En pratique, la condition prévoit le plus souvent :
 
  • Le montant maximum emprunté : ainsi si l’acquéreur déclare financer à hauteur de 100.000€, il ne pourra pas se prévaloir d’un refus de prêt pour un montant de 120.000€ ;
  • La durée maximum : c’est la durée maximum sur laquelle le prêt va être demandé, si l’acquéreur indique 15 ans il ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt sur 20 ans ;
  • Le taux d’intérêt maximum hors assurance : il s’agit du taux à partir duquel l’acquéreur aura le droit de dire « non » à la banque. Si la banque lui propose un taux à 5 % hors assurance et que dans la promesse il était indiqué un taux maximum hors assurance à 3,5%, l’acquéreur a le droit de refuser l’offre de prêt sans être en infraction avec la promesse.

Les conditions suspensives de prêt sont souvent cadrées sur des éléments maximums. Toutefois, la cour de cassation vient de rappeler que les éléments minimums avaient toutes leur place dans un avant-contrat. Le minimum devant ainsi un élément primordial pour les parties. L’enjeu étant de savoir à qui revient l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, le vendeur n’est pas fondé à réclamer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation lorsque les acquéreurs ont formulé une demande de prêt pour un taux de 2,20% et que la banque leur consent un financement à 2,45% ainsi qu’un montant d’échéance, assurance incluse, supérieur au projet (CA Paris 14/12/2022 n° 18/28844), ni lorsque l’organisme de prêt leur accorde un financement de 407 000 euros, là où la promesse de vente faisait mention de 414 000 euros nécessaires à la réalisation de la vente (Cass. civ 3ème 14/12/2023, n°21-24.539). 

Là où dans la première décision, la juridiction du fond rappelle que l’absence de correspondance entre l’offre et les caractéristiques de la promesse autorise les acheteurs à refuser l’offre de prêt, la Cour de cassation précise quant à elle, l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt, n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Deux décisions confirmant que la protection garantie par la clause suspensive d’obtention d’un prêt joue principalement en faveur de l’acheteur, et non du vendeur. 


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La saisie immobilière de biens indivis

Publié le : 02/02/2023 02 février févr. 02 2023
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Divers
La saisie immobilière de biens indivis
Un créancier peut procéder à une saisie immobilière, sur un bien immobilier appartenant à son débiteur, afin de voir sa créance payée. Néanmoins, si le bien fait partie d’une indivision, la situation se complexifie puisque les biens indivis appartiennent à plusieurs propriétaires. Aussi, en cas de désaccord entre les coïndivisaires, ou entre les coïndivisaires et le créancier, il peut être nécessaire de recourir à une procédure judiciaire afin de pouvoir résoudre la situation.
 

Les conditions de la saisie immobilière

Afin d’être fondé à en réclamer le paiement, le créancier doit disposer d’une créance :
 
  • Certaine, c’est-à-dire actuelle, et reconnue par le débiteur au moyen d’un titre ;
  • Liquide, donc évaluable en monnaie ;
  • Exigible, car arrivée à l’expiration du terme convenu pour le paiement.

La créance peut aussi bien être d’origine contractuelle, que délictuelle. En outre, deux conditions cumulatives sont exigées pour que le créancier puisse agir :
 
  • La carence du débiteur dans l’exercice de ses droits, en raison d’une faute de sa part, ou d’une impossibilité d’agir ;
  • L’intérêt à agir du créancier, en démontrant que ses droits sont compromis.

Dans le but de procéder à une saisie immobilière, le créancier, muni d’un titre exécutoire, doit adresser, par l’intermédiaire d’un Commissaire de justice, un commandement de payer au débiteur. Une fois publié au service de publicité foncière, le commandement vaut saisie immobilière, cela a pour effet d’empêcher le débiteur de pouvoir vendre le bien concerné. 

Si le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette, le créancier peut poursuivre la procédure de saisie immobilière en délivrant une assignation devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire. La saisie peut notamment être pratiquée par les créanciers dont le droit est antérieur à la mise en indivision, et ceux disposant d’une créance commune à l’égard de l’indivision.
 

Le partage des biens indivis

Au contraire, le créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas directement saisir sa part du bien indivis. En revanche, il peut intervenir dans le partage provoqué par son débiteur, ou provoquer, lui-même, le partage du bien indivis.

À cet effet, la licitation judiciaire est une procédure permettant, au créancier, d’obtenir la vente forcée d’un bien immobilier, figurant dans une indivision, en provoquant son partage. La procédure est engagée par une assignation devant le Tribunal judiciaire, et la vente sera faite aux enchères.

Dans l’hypothèse où les indivisaires ont conclu une convention d’indivision opposable aux tiers, le créancier ne peut provoquer le partage, avant l’expiration du délai exprimé dans la convention, que pour de « justes motifs », soumis à l’appréciation des tribunaux.

Les coïndivisaires peuvent également arrêter la procédure de partage en acquittant l’obligation à la place du débiteur. Ils peuvent alors se maintenir dans l’indivision, et se rembourser par prélèvement sur les biens indivis.

Par ailleurs, un coïndivisaire peut solliciter une attribution préférentielle, sous certaines conditions. Par ce mécanisme, il peut se voir conférer la propriété du bien, en priorité sur les autres. 

Enfin, le partage peut être différé si le tribunal, pour éviter de déprécier l’immeuble indivis, autorise un sursis aux opérations de partage, pendant un délai maximum de deux ans. À l’issue du sursis, le juge peut ordonner la vente sur licitation du bien. 


ID FACTO

Point sur les bénéficiaires effectifs

Publié le : 01/02/2023 01 février févr. 02 2023
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Sociétés
Point sur les bénéficiaires effectifs
La lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme est une priorité de sécurité publique à l’échelle mondiale. 

Afin de détecter des anomalies financières permettant d’identifier de potentiels risques, la notion de « bénéficiaire effectif » a été créée. 

Qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif ?

Comme son nom l’indique, un bénéficiaire effectif est celui qui profite réellement des profits d’une société. Il s’agit de « la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote de la société ou qui exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale des associés » (article R.561-1 du Code monétaire et financier).

Obligation de déclarer les bénéficiaires effectifs

La loi dite « Sapin II » du 9 décembre 2016 a instauré une obligation de déclaration du ou des bénéficiaires effectifs de tout société ou association immatriculée avant le 1er avril 2018. 

Pour les sociétés créées après cette date, la déclaration se fait en même temps que l’immatriculation. L’obligation de déclaration ne s’arrête cependant pas là : les organisations étant évolutives, tout changement dans le pourcentage de détention faisant basculer une personne dans ou en dehors de la catégorie des bénéficiaires effectifs doit également faire l’objet d’une déclaration.

Renforcement de l’efficacité du registre

Ces déclarations alimentant le registre des bénéficiaires effectifs, actuellement géré par l’INPI, ne pouvaient, à l’origine être consultées que par des organismes officiels. Il s’agissait principalement de consultation dans le cadre d’affaires judiciaires ou fiscales, étant donné qu’il s’agit d’un outil de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. 

Une ordonnance du 12 février 2020 (n° 2020-115) a poussé la logique plus loin en permettant un accès au registre des bénéficiaires effectifs par le grand public.

Théoriquement, tout le monde peut donc accéder à ce registre, bien que seules certaines informations soient disponibles (identité, résidence et ampleur des intérêts dans la société en question).

Décision de la CJUE et avenir incertain

La transparence financière semblait donc être en bonne voie, jusqu’à une décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne en date du 22 novembre 2022 (C-37/20, C-601/20). 

L’arrêt de la CJUE déclare illégal l’article de la directive européenne transposée dans les droits nationaux (directive 2018/843 du Parlement européen et du Conseil du 30 mai 2018) qui prévoit l’accès au grand public des informations du registre des bénéficiaires effectifs.

La raison donnée est celle d’une disproportion entre cet accès à grande échelle et le but recherché. La Cour précise que cette annulation est applicable aux litiges en cours devant les juridictions nationales. 

Dès janvier 2023, en France, le registre est subitement devenu indisponible, les autorités évoquant un dysfonctionnement de l’INPI.

Plusieurs autres pays tels que le Luxembourg, l’Allemagne, la Belgique ou encore l’Irlande ont également suspendu la visibilité du registre par le grand public.

Cette impossibilité d’accès doit cependant être résolue rapidement, la situation française ne respectant pas le droit de l’Union Européenne. 

En effet, la CJUE a précisé dans sa décision que le registre doit demeurer accessible à certaines catégories de personnes, notamment les ONG et les journalistes, afin qu’ils mènent à bien leurs enquêtes. Or, pour le moment, les informations sont totalement indisponibles hors du cadre fiscal ou judiciaire.


GILLES Avocats

Loi de finances pour 2023 [PART 2] – Les mesures intéressant les entreprises

Publié le : 31/01/2023 31 janvier janv. 01 2023
Articles / Fiscal
Loi de finances pour 2023 [PART 2] – Les mesures intéressant les entreprises
Dans la poursuite de l’étude faite concernant l’impact du vote de la loi de finances pour 2023, nos notaires vous proposent de voir cette fois-ci les mesures qui impactent directement les entreprises.

La plupart des mesures fiscales instaurées par la loi de finances pour 2023 concernent l’imposition des entreprises, bien que le secteur de l’énergie soit également abordé, et des aides en matière d’emploi mises en place ou renforcées.


Les mesures concernant les impôts et la TVA

La loi de finances pour 2023 revalorise les seuils concernant les bénéfices professionnels :

Le seuil d’imposition pour application du taux réduit de l’impôt sur les sociétés est quant à lui revalorisé, puisque la fraction du bénéfice imposable concernée par ce taux, est fixée à 45 500€.
 
    Régime Micro entreprise Régime simplifié d'imposition BIC Régime simplifié d'imposition BA    
    Micro BNC Micro BIC Micro BA    
Livraison de biens, ventes à consommer sur place et prestation d'hébergement 77 700 € 91 900 € 188 700 € 840 000 € 391 000 €    
   
   
   
Autres prestations de services 77 700 € 254 000 €    
   
   
   



  
Concernant la TVA, les seuils de franchise sont également revus :

 
  Seuils classiques Basse TVA Régime du réel simplifié d’imposition    
   
Activité de négoce et fourniture de logements 91 900 € 101 000 € 840 000 €    
   
Prestation de services et locations meublées 36 800 € 39 100 € 254 000 €    
   

Enfin, le taux de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est réduit de moitié en 2023 avant de disparaître complètement à compter du 1er janvier 2024.


Les mesures en matière d’énergie

Pour faire face à la hausse des prix de l’énergie, la loi de finances pour 2023 instaure deux nouvelles contributions propres à certaines entreprises :
 
  • Une contribution de solidarité temporaire (CST) applicable aux entreprises des secteurs du pétrole, du gaz naturel du charbon et du raffinage : à condition qu’elles exercent une activité en France ou que l’imposition du bénéfice soit attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions, et dont le chiffre d’affaires au titre de l’exercice concerné provient, pour 75 % au moins, d’activités économiques relevant des secteurs du pétrole brut, du gaz naturel, du charbon et du raffinage ;
  • Un dispositif de plafonnement des revenus inframarginaux des producteurs d’électricité : et est applicable dès lors que l’entreprise produit de l’électricité sur le territoire métropolitain, sauf exceptions listées à l’article 54 de la loi.

Les entreprises peuvent, de manière générale, demander à bénéficier du bouclier tarifaire en matière d’électricité, en transmettant à leur fournisseur une attestation d’éligibilité.


Les aides en faveur de l’emploi

Depuis 2023, les entreprises qui embauchent d'un apprenti de moins de 30 ans bénéficient d’une aide exceptionnelle de 6 000 euros, versée pour la première année d'exécution du contrat, et celles qui ne remplissent pas les conditions requises concernant l’aide exceptionnelle, peuvent alors percevoir l'aide unique à l'apprentissage, due pour la première année d'apprentissage d’un montant de 6 000 euros également.

Par ailleurs, une participation des salariés au financement du coût de leur formation via le compte personnel formation (CPF) est désormais prévue, dont les mesures seront prochainement précisées.


NOTANTIC Notaires Associés

La demande de pièces complémentaires dans le cadre d’une autorisation d’urbanisme peut valoir décision tacite de non-opposition

Publié le : 30/01/2023 30 janvier janv. 01 2023
Articles / Public
La demande de pièces complémentaires dans le cadre d’une autorisation d’urbanisme peut valoir décision tacite de non-opposition
L’article R 423-38 du Code de l’urbanisme prévoit que lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées, l'autorité compétente peut adresser au dépositaire une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, indiquant de façon exhaustive, les pièces manquantes, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie. 

Qu’arrive-t-il alors quand l’administration formule une demande illégale, en demandant au porteur du projet une pièce qui n’est pas exigée ? Le Conseil d’État a tranché cette question par une décision du 9 décembre dernier. 

Dans l’affaire en question, une société avait déposé une déclaration préalable en vue de l’implantation d’une antenne-relais de téléphonie mobile sur le territoire de la commune, pour laquelle, dans le délai d’un mois, l’administration lui avait demandé de préciser sur le plan de masse des constructions à édifier, la simulation de l’exposition aux ondes émises par l’installation projetée. La société s’est exécutée, mais la mairie lui a opposé une décision d’opposition à déclaration préalable, justifiant d’une atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

La société a alors saisi alors le juge des référés, justifiant du fait que la demande de pièce complémentaire était illégale et que par conséquent, elle était titulaire d’une décision tacite puisque la demande de la mairie n’avait pu avoir comme effet d’interrompre le délai d’instruction de sa demande initiale. 

Il est fait droit à sa demande, ce en quoi la commune conteste la décision devant le Conseil d’État, lequel rejette le pourvoi. 

La Haute juridiction rappelle dans un premier temps qu’en vertu de l’article L 423-1 du Code de l’urbanisme, « Le dossier joint à ces demandes et déclarations ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d’une autre législation dans les cas prévus au chapitre V du présent titre. / (…) / Aucune prolongation du délai d’instruction n’est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret ». 

Et juge in fine « qu’à l’expiration du délai d’instruction tel qu’il résulte de l’application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l’urbanisme relatives à l’instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle ».

Par conséquent, désormais si une pièce dont la transmission n’est pas obligatoire est demandée au cours de l’instruction, la demande est sans effet sur le délai d’instruction. Par conséquent, à défaut de décision expresse dans le délai imparti, celui qui a sollicité la demande d’urbanisme dispose d’une autorisation tacite. 


VILA Avocats

Référence de l’arrêt : Conseil d’État du 9 décembre 2022, n°454521

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EPISODE 54 : Pas d’apéro... pas de contrat de travail ?

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EPISODE 53 : Erreur de surface, demande de réduction du loyer et forclusion

Publié le : 11/01/2023 11 janvier janv. 01 2023
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Un écart de surface inférieur à celle exprimée dans le contrat de location permet au locataire de demander la réduction du loyer. Oui, mais à condition d'agir dans les temps.

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Publié le : 25/05/2022 25 mai mai 05 2022
Legal Design - la réception des travaux
Lors de la construction d'un ouvrage construit dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la réception des travaux est l'étape finale où le maître d'ouvrage peut relever de tous les défauts apparents sur la construction. 

 

Les droits du conjoint survivant dans la succession en présence d'enfants

Publié le : 11/05/2022 11 mai mai 05 2022
Les droits du conjoint survivant dans la succession en présence d'enfants
Lorsqu'ils sont mariés et que l'un d'entre eux décède, les époux ont des droits dans la succession de leur conjoint, lesquels dépendent de la présence d'enfants issus de l'union ou non. 


 

Le temps de repos des salariés

Publié le : 27/04/2022 27 avril avr. 04 2022
Le temps de repos des salariés
En plus de bénéficier d'un repos journalier et hebdomadaire, chaque salarié dispose d'un temps de repos obligatoire au sein de sa journée de travail. 



 

L'échéancier de paiement en VEFA

Publié le : 06/04/2022 06 avril avr. 04 2022
échéancier de paiement en VEFA
La particularité de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), est qu’elle obéît à des règles précises concernant le versement du prix, puisque selon le stade d’avancée des travaux, seul un certain pourcentage du montant de la vente peut être réglé.

La réserve héréditaire et la quotité disponible

Publié le : 23/03/2022 23 mars mars 03 2022
La réserve héréditaire et la quotité disponible
Le patrimoine d'une personne se compose de deux masses : la réserve héréditaire et la quotité disponible. Chacune obéit à des règles propres, notamment en cas de dons ou legs.

 

Les différentes formes de donations [Part 8] La donation partage

Publié le : 09/03/2022 09 mars mars 03 2022
Les différentes formes de donations [Part 8] La donation partage
Terminons notre analyse des différentes formes de donations, par la donation-partage, laquelle permet d'organiser la répartition du patrimoine, de son vivant. 

Les différentes formes de donations [Part 7] La donation graduelle

Publié le : 23/02/2022 23 février févr. 02 2022
La donation graduelle
La donation graduelle est celle qui permet de transmettre un bien, par exemple à plusieurs générations. Le premier bénéficiaire, contrairement à la donation résiduelle, s'engage à assurer la sauvegarde du bien jusqu'à son décès. 

Les différentes formes de donation [PART 6] La donation résiduelle

Publié le : 09/02/2022 09 février févr. 02 2022
La donation résiduelle
Ce type de libéralité permet de désigner deux bénéficiaires de la donation, où le second reçoit au décès du premier, le reliquat de ce qu'il reste des biens donnés initialement. 

Les différentes formes de donations [Part 5] La donation avec charge

Publié le : 26/01/2022 26 janvier janv. 01 2022
La donation avec charge
Lorsqu'une donation est effectuée en mettant à la charge de la personne qui reçoit le don, le respect d'une obligation telle que l'entretien du bien ou l'organisation des obsèques du donateur, par exemple, il s'agit alors d'une donation dite avec charge. 

Les différentes formes de donations [Part 4] La donation entre époux

Publié le : 12/01/2022 12 janvier janv. 01 2022
 La donation entre époux
Souvent appelée donation au dernier vivant, il est possible grâce à cet acte notarié d'augmenter la part successorale du conjoint survivant, en tenant compte du nombre d'enfants présents. 

Les différentes formes de donations [PART 3] La donation déguisée

Publié le : 22/12/2021 22 décembre déc. 12 2021
Les différentes formes de donations [PART 3] La donation déguisée
La donation déguisée a pour particularité d'emprunter la forme d'un acte onéreux tout en n'étant pas un. Même si elle reste valable sous certaines conditions, en cas de fraude l'administration fiscale pourra appliquer des pénalités en plus de réclamer les droits de mutation correspondant à la libéralité.


 

Les différentes formes de donations [PART 2] La donation indirecte

Publié le : 15/12/2021 15 décembre déc. 12 2021
Les différentes formes de donations [PART 2] La donation indirecte
Si vous payez la dette d'un tiers à sa place, que vous souscrivez une assurance-vie à son profit, ou que vous achetez un bien pour un membre de votre famille, il s'agira d'une donation indirecte. Attention toutefois au calcul des parts successorales ! 

Les différentes formes de donations [PART 1] La donation manuelle

Publié le : 01/12/2021 01 décembre déc. 12 2021
La donation manuelle
Le Mag' juridique vous propose pour les prochaines semaines une analyse des différentes formes de donations au travers de Legal Design. Cette semaine, focus sur la donation manuelle, souvent utilisée pour les dons familiaux.

Le temps de travail

Publié le : 17/11/2021 17 novembre nov. 11 2021
Legal design : Le temps de travail
Durée de travail minimale, maximale? Journalière ? Hebdomadaire ou mensuelle ? Le Mag' Juridique vous aide à y voir plus clair concernant la durée légale du travail. 

[PARTIE 4] Les principales clauses d'aménagement des régimes matrimoniaux : La clause de prélèvement moyennant indemnité

Publié le : 02/11/2021 02 novembre nov. 11 2021
La clause de prélèvement moyennant indemnité

Dans la poursuite de l'étude des différentes clauses permettant d'aménager un régime matrimonial, voyons aujourd'hui celle permettant à l'un des époux lors de la dissolution de la communauté de prélever un bien en priorité. 


[PARTIE 3] Les principales clauses d'aménagement des régimes matrimoniaux - La clause de mise en communauté

Publié le : 20/10/2021 20 octobre oct. 10 2021
Legal design La clause de mise en communauté

La clause de mise en communauté permet au conjoint survivant de récupérer, lors du décès de son époux, la moitié d'un de ses biens propre. 


[PARTIE 2] Les principales clauses d'aménagement des régimes matrimoniaux - La clause de préciput

Publié le : 06/10/2021 06 octobre oct. 10 2021
[PARTIE 2] Les principales clauses d'aménagement des régimes matrimoniaux - La clause de préciput

La clause de préciput est une mesure de protection pour le conjoint survivant qui lui permet de prélever certains biens avant mise en œuvre du partage successoral. 



 

[PARTIE 1] Les principales clauses d'aménagement des régimes matrimoniaux - La clause d'attribution intégrale

Publié le : 22/09/2021 22 septembre sept. 09 2021
[PARTIE 1] Les principales clauses d'aménagement des régimes matrimoniaux - La clause d'attribution intégrale

Après avoir analysé dans leurs grandes lignes les différents régimes matrimoniaux; intéressons-nous à leurs possibles aménagements, en commençant cette semaine par la clause d'attribution intégrale, propre à la communauté universelle 


[ LEGAL DESIGN ] La rupture conventionnelle

Publié le : 09/09/2021 09 septembre sept. 09 2021
Legal design : la rupture conventionnelle

Convention qui permet de mettre fin à la relation de travail à l'initiative de l'employeur ou du salarié, la rupture conventionnelle obéit à un formalisme et une procédure particulière.


LES DIFFÉRENTS TYPES DE DIVORCES [Part 4] - Le divorce pour altération définitive du lien conjugal

Publié le : 28/07/2021 28 juillet juil. 07 2021
Le divorce pour altération définitive du lien conjugal

L'altération définitive du lien conjugal a lieu lorsque la cessation d'une communauté de vie entre les époux d'au moins un an est constatée. Il s'agit également d'un motif de divorce. 


LES DIFFÉRENTS TYPES DE DIVORCES [Part 3] Le divorce pour faute

Publié le : 13/07/2021 13 juillet juil. 07 2021
LES DIFFÉRENTS TYPES DE DIVORCES [Part 3] Le divorce pour faute

Contentieux par nature, le divorce pour faute nécessite que soit rapportée la preuve que l'un des époux a manqué aux devoirs découlant du mariage


LES DIFFÉRENTS TYPES DE DIVORCES [Part 2] Le divorce pour acceptation du principe de la rupture du mariage

Publié le : 30/06/2021 30 juin juin 06 2021
 Le divorce pour acceptation du principe de la rupture du mariage

Appelé également "divorce accepté" il s'agit d'une forme de divorce contentieux où les époux sont d'accord sur le fait de divorcer, mais ne parviennent pas à trancher concernant la totalité ou certains effets du divorce.


LES DIFFÉRENTS TYPES DE DIVORCES [Part 1] Le divorce par consentement mutuel

Publié le : 16/06/2021 16 juin juin 06 2021
Le divorce par consentement mutuel

Pour cette nouvelle série de Legal Design, le Mag' Juridique revient sur les différents types de divorces. Cette semaine : le divorce par consentement mutuel, possible lorsque les époux sont d'accord sur le principe de divorce et ses effets.


Legal design : Les différents abattements sur les droits de mutation

Publié le : 02/06/2021 02 juin juin 06 2021
Legal design : Les différents abattements sur les droits de mutation

L'administration fiscale perçoit des droits de mutation sur les donations. Mais, des abattements spécifiques existent en fonction du lien avec le donateur. 


Legal design : prélèvement à la source : Quid des différents taux

Publié le : 19/05/2021 19 mai mai 05 2021
Legal Design : Prélévement à la source. Quid des différents taux

En pleine période de déclaration fiscale, le Mag' Juridique vous aide à comprendre les différents taux de prélèvement à la source afin de savoir pour lequel opter !


Legal design : Régimes matrimoniaux. La participation aux acquêts [ PARTIE 4 ]

Publié le : 05/05/2021 05 mai mai 05 2021
Legal design : Régimes matrimoniaux. La participation aux acquêts [ PARTIE 4 ]

L’étude des différents régimes matrimoniaux se clôture avec la participation aux acquêts, régime hybride entre la séparation de biens et la communauté réduite aux acquêts. 


Legal design : Régimes matrimoniaux. La séparation de biens [ PARTIE 3 ]

Publié le : 21/04/2021 21 avril avr. 04 2021
Legal design : Régimes matrimoniaux.  La séparation de biens  [ PARTIE 3 ]

Pour poursuivre notre étude des régimes matrimoniaux, nous vous présentons cette semaine celui de la séparation de biens où les époux restent chacun propriétaires des biens acquis avant et pendant le mariage.  





 

Legal design : Régimes matrimoniaux. La communauté universelle [ PARTIE 2 ]

Publié le : 07/04/2021 07 avril avr. 04 2021
Legal Design Juridique La communauté universelle

Pour poursuivre notre série de Legal Design sur les régimes matrimoniaux, nous vous présentons la communauté universelle. Avec ce régime et sauf disposition particulière inverse, le patrimoine des époux est mis en commun par le mariage sans distinction avec des biens propres. 


Legal design : Régimes matrimoniaux. La communauté réduite aux acquêts [PARTIE 1 ]

Publié le : 11/03/2021 11 mars mars 03 2021
Legal Design Juridique communauté réduite aux acquêts

Pour cette nouvelle série de Legal Design, ce mois-ci : la communauté réduite aux acquêts, régime matrimonial où le patrimoine des époux se compose de biens propres acquis avant le mariage, et de biens communs acquis pendant. 


Legal design : Le démembrement de propriété

Publié le : 04/02/2021 04 février févr. 02 2021
Legal design : Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est l'acte juridique qui permet de diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. 


Réforme de la procédure civile [PARTIE 5]

Publié le : 02/12/2020 02 décembre déc. 12 2020
Réforme de la procédure civile [PARTIE 5]

Dans la suite de notre série consacrée à la réforme de la procédure civile, cette semaine : la procédure devant le Conseil de Prud’hommes.
Cette juridiction où siègent des conseillers est chargée de trancher des litiges entre employeurs et salariés relatif à l’exécution d’un contrat de travail de droit privé



Réforme de la procédure civile [PARTIE 4]

Publié le : 17/11/2020 17 novembre nov. 11 2020
Réforme de la procédure civile [PARTIE 4]
Dans la suite de notre série consacrée à la réforme de la procédure civile, cette semaine : la procédure devant le Tribunal de commerce.

Le Tribunal de commerce tranche des litiges entre sociétés, mais également entre une société et un particulier. La particularité de cette procédure est qu’elle est exclusivement orale 

Réforme de la procédure civile [ PARTIE 3 ]

Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020
Réforme de la procédure civile  [ PARTIE 3 ]
Dans la suite de notre série consacrée à la réforme de la procédure civile, cette semaine : les procédures d’urgence devant le Tribunal judiciaire.

Lorsque la nature du litige nécessite un solution rapide, ou ne serait-ce que provisoire, le Tribunal judiciaire peut être saisi sous la forme d’un référé, d’une procédure accélérée au fond, d’une procédure sur requête ou d’une procédure à jour fixe 


 

Infographie : Réforme de la procédure civile [ PARTIE 2 ]

Publié le : 20/10/2020 20 octobre oct. 10 2020
Infographie : Réforme de la procédure civile [ PARTIE 2 ]
Dans la suite de notre série consacrée à la réforme de la procédure civile, cette semaine : la procédure orale devant le Tribunal judiciaire. 

Presque similaire à la procédure écrite, on note en phase préalable les formalités spécifiques à une éventuelle procédure de conciliation, ainsi que des règles de représentation qui diffèrent 

Infographie : La procédure écrite devant le Tribunal judiciaire [ PARTIE 1 ]

Publié le : 06/10/2020 06 octobre oct. 10 2020
Infographie : La procédure écrite devant le Tribunal judiciaire [ PARTIE 1 ]
La réforme de la procédure civile est venue bouleverser les modes de saisines devant les juridictions françaises. 

La rédaction du Mag' Juridique vous propose une série d'infographies récapitulant les différents modes de saisines devant les différentes juridictions, et leurs spécificités. 

Cette semaine : la procédure écrite devant le Tribunal judiciaire.


 

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