ASSURANCES – Assurance copropriété : l'inoccupation d'un local peut-elle exclure la garantie ?
Publié le :
03/11/2026
03
novembre
nov.
11
2026
Cass. 2 ème civ du 8 octobre 2026, n° 25-11.857
Lorsqu'un dégât des eaux survient dans un immeuble en copropriété, l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires peut permettre l'indemnisation des dommages. Toutefois, certaines clauses contractuelles limitent cette protection, notamment lorsque les locaux concernés sont inoccupés.
Dans un arrêt du 8 octobre 2026, la Cour de cassation rappelle l'importance des conditions d'application des exclusions de garantie et de la date à laquelle l'occupation des locaux doit être appréciée.
Une exclusion de garantie liée à l'inoccupation des locaux
En l'espèce, une société avait acquis des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.
Quelques mois après cette acquisition, deux dégâts des eaux étaient survenus, en octobre 2017 et mars 2018.
La société propriétaire avait alors sollicité l'indemnisation de ses préjudices auprès de l'assureur du syndicat des copropriétaires.
Cependant, le contrat d'assurance comportait une clause excluant les sinistres provenant exclusivement d'établissements ou de bâtiments entièrement inoccupés, c'est-à-dire non exploités à la date de souscription du contrat ou de son renouvellement.
La cour d'appel avait écarté cette exclusion, considérant que l'inoccupation était temporaire puisque les locaux avaient finalement été donnés à bail en juin 2018.
L'assureur contestait cette interprétation, estimant que les conditions d'exclusion étaient réunies au moment du renouvellement du contrat.
La date de renouvellement du contrat détermine l'application de l'exclusion
La Cour de cassation censure le raisonnement des juges d'appel sur le fondement de l'article 1103 du Code civil, selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont conclus.
Elle relève que les locaux n'étaient pas exploités en août 2017, lors du renouvellement annuel de la police d'assurance, soit avant la survenance des deux sinistres.
Le fait que les locaux aient été remis en location plusieurs mois après les dégâts des eaux ne permettait donc pas d'écarter l'exclusion contractuelle
La Cour de cassation juge ainsi que la clause devait recevoir application et rejette définitivement la demande d'indemnisation fondée sur la garantie dommages aux biens.
Cette décision souligne l'importance de vérifier les conditions d'assurance des locaux commerciaux temporairement vacants.
Pour les copropriétaires comme pour les syndicats, l'inoccupation d'un bien peut avoir des conséquences directes sur la couverture des sinistres. Il convient notamment de vérifier les exclusions prévues au contrat et les conditions d'occupation exigées lors de chaque renouvellement.
Lire la décision …
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