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Bail commercial : attention aux clauses prévoyant une augmentation automatique du loyer

Bail commercial : attention aux clauses prévoyant une augmentation automatique du loyer

Publié le : 05/11/2026 05 novembre nov. 11 2026
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Commercial

Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation opère un revirement concernant la licéité des clauses prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer d’un bail commercial.

En l’espèce, un bail commercial stipulait qu’à compter de la deuxième année entière suivant sa prise d’effet, le loyer serait révisé annuellement au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an. Le preneur a assigné les bailleurs afin de voir cette clause réputée non écrite et d’obtenir la restitution des loyers indûment versés au cours des cinq dernières années.

La Cour d’appel avait rejeté ces demandes. Elle considérait que l’augmentation, indépendante de tout indice ou autre variable introduisant un aléa, constituait une modalité de fixation forfaitaire du prix librement convenue dès la conclusion du bail et distincte des mécanismes légaux de révision et d’indexation.

La Cour de cassation censure cette analyse au visa notamment des articles L. 145-15 et L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce.

Elle rappelle, d’une part, que la détermination du loyer originaire relève de la liberté contractuelle et, d’autre part, que toute clause ayant pour effet de faire échec au jeu de la révision légale du loyer doit être réputée non écrite.

La distinction avec le loyer progressif par paliers est déterminante. Celui-ci constitue un mode licite de fixation du loyer originaire lorsque les parties déterminent, dès la conclusion du bail, les différents niveaux de loyer applicables à des dates précises, jusqu’à un plafond fixé par avance, sans faire obstacle à la révision légale.

À l’inverse, une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni limitation de durée, ne se borne pas à déterminer le loyer initial. Elle organise une véritable révision du loyer en cours de bail, exclusivement à la hausse et susceptible d’excéder la variation des indices légaux. Elle fait ainsi échec aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux et doit être réputée non écrite.

La portée de l’arrêt est d’autant plus notable que la Cour de cassation avait précédemment admis la licéité d’une clause prévoyant une révision forfaitaire annuelle de 4,5 % (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042). La décision du 3 septembre 2026 marque donc une évolution significative de sa jurisprudence.

En pratique, cet arrêt invite à une vigilance accrue dans la rédaction et l’audit des baux commerciaux. Une augmentation conventionnelle du loyer n’est pas, par principe, prohibée. Sa qualification dépend toutefois de son économie : lorsque le mécanisme fonctionne automatiquement, uniquement à la hausse et sans plafond ni terme prédéterminé, il risque d’être requalifié en clause de révision contraire aux dispositions impératives du statut.

La sécurisation des clauses de loyer suppose ainsi de distinguer clairement la fixation conventionnelle du loyer originaire de sa révision en cours de bail, laquelle demeure soumise aux règles d’ordre public du Code de commerce.

Référence de l’arrêt : Cass, civ 3ème du 3 septembre 2026, n° 25-14.904

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