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Bail commercial et signification du commandement d’avoir à libérer les lieux

Bail commercial et signification du commandement d’avoir à libérer les lieux

Publié le : 30/08/2021 30 août août 08 2021

En matière de procédure d’expulsion du preneur d’un bail commercial, la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux est obligatoire et préalable à toute exécution de la décision, notamment s'il y a concours des forces de l’ordre pour expulser le locataire. 


Les choses peuvent cependant s’avérer plus complexes lorsque les locaux loués sont occupés par une société étrangère à celle ayant conclu le bail avec le propriétaire. Couramment, les jugements d’expulsion visent « tous occupants de son chef », dont il est possible d’en déduire que toute personne occupant le local commercial peut faire l’objet de la mesure d’expulsion. Encore faut-il que le formalisme lié à la signification soit respecté. 

C’est saisi de cette problématique, que la Cour de cassation a dû rappeler les règles en matière de signification d’avoir à libérer les lieux. 

Dans les faits, une SCI consent un bail commercial à une société qui laisse une autre société occuper les lieux. Cette dernière ne signe pas le projet de bail que lui a transmis le bailleur, mais verse tout de même le dépôt de garantie ainsi que le premier loyer. 

À la suite d’une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu avec la société initiale, et prononçant l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, le bailleur signifie cette ordonnance au preneur initial puis fait délivrer un commandement de quitter les lieux à la société occupante des lieux du chef du preneur. 

Postérieurement, le propriétaire fait signifier aux deux sociétés un procès-verbal d’expulsion avec assignation devant le juge de l’exécution, afin de voir statuer sur le sort des meubles.

La société occupant les lieux saisit alors le juge de l’exécution en annulation de la procédure d’expulsion et en réintégration dans les locaux commerciaux, au motif quelle est liée par un bail commercial avec le bailleur. 
Le litige est porté jusque devant la Cour de cassation laquelle confirme que la SCI et la société demandeuse n’étaient pas parvenues à un accord sur la chose et sur le prix à la suite de la transmission du projet de bail. Malgré le versement de certaines sommes, il s’en déduit qu’elle n’occupait pas les locaux en exécution d’un bail commercial, mais était occupante du chef de la première société, preneuse du bail commercial initial. 

Cependant, la Haute juridiction constate l’irrégularité de la procédure d’expulsion. 

En effet, au visa de l’article R 411-1 du Code des procédures civile d’exécution, elle rappelle que le commandement d’avoir à libérer les lieux doit être signifié à la personne dont l’expulsion est ordonnée, et n’a pas à être signifié à l’occupant de son chef. À ce titre, la Cour d’appel saisie des griefs, a rejeté la demande de la société constatant qu’elle était occupante du chef de la première société, constat confirmé en cassation. 

Pourtant et malgré ce constat, la Cour de cassation rejette le pourvoi de la société occupante en substituant un motif de pur droit à un motif erroné, donnant ainsi une base légale à la décision de la Cour d’appel dont le dispositif est maintenu.


ID FACTO

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 20 mai 2021 n°19-24.658

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