BAUX COMMERCIAUX – Précisions sur la prescription de l’action visant à l’annulation de la clause d’indexation

BAUX COMMERCIAUX – Précisions sur la prescription de l’action visant à l’annulation de la clause d’indexation

Publié le : 04/02/2025 04 février févr. 02 2025

Cass. civ 3ème du 23 janvier 2025, n°23-18.643

La clause d’indexation, également appelée « clause d’échelle mobile », est une disposition insérée dans le bail commercial, qui prévoit la variation du montant du loyer en fonction d’un indice expressément mentionné.

En 2015, une société bailleresse, propriétaire de locaux commerciaux, avait assigné son locataire en contestation de l’acquisition d’une clause résolutoire, après lui avoir délivré un commandement de payer des loyers et charges en 2014. Un second commandement de payer visant la clause résolutoire avait alors été délivré par le bailleur. Le locataire avait alors assigné le bailleur en contestation de ce commandement. En août 2016, le locataire avait assigné le bailleur en contestation du congé délivré sans offre de renouvellement en juin 2016, et en paiement d’une indemnité d’éviction. Le locataire avait demandé que la clause d’indexation du bail soit réputée non écrite et avait exigé le remboursement des loyers perçus en trop en raison de l’indexation, sur une période de cinq ans.

Selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Se fondant sur l’article L.145-15 du Code de commerce, la Cour de cassation affirme que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail commercial.

Il a déjà été jugé que l’action visant à faire annuler une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription (cass. civ 3ème du 19 novembre 2020, n°19-20.405 ; cass. civ 3ème du 16 novembre 2023, n°22-14.091), de sorte que le locataire peut demander le remboursement des sommes versées en trop en raison d’une clause d’indexation annulée, jusqu’à cinq ans avant la demande.

Ainsi, la restitution de l’indu doit être calculée sur la base du loyer dû sans la clause annulée, et non sur le montant du loyer payé initialement.

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