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Construction et limites séparatives : précisions du Conseil d’État

Construction et limites séparatives : précisions du Conseil d’État

Publié le : 16/03/2020 16 mars mars 2020

La notion de limites séparatives intervient régulièrement lorsqu’il est question d’édification de constructions. Les règles d’urbanisme et notamment celles qui sont fixées au niveau local définissent les conditions selon lesquelles une construction peut être bâtie dans le respect des limites séparatives, ou encore des limites latérales ou de fonds, avec une autre parcelle. 

Le Conseil d’État a, sur ce sujet et l’occasion d’une saisine sur la question des limites séparatives, apporté des précisions en la matière. 

Dans les faits, le Maire de la commune d’Angers a délivré à la société Bouygues Immobilier un permis de construire valant division et démolitions, pour un projet de construction de vingt logements individuels sous forme de maisons jumelées, ainsi que deux immeubles d’habitation collective de trente-neuf logements. 
Les voisins de ce projet forment deux recours gracieux contre l’arrêté de permis de construire, lesquels sont rejetés par le Maire de la commune. 
Saisi des griefs, le Tribunal administratif rejette leur demande, tout comme la Cour administrative d’appel devant laquelle le litige a été porté. 

En justification de leur demande, les voisins du projet immobilier font valoir les dispositions du règlement d’occupation des sols en matière d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Le règlement prévoit en effet le respect de marges d’isolement pour toutes les constructions non implantées sur une limite séparative, d’au moins quatre mètres, pouvant être réduites à deux mètres si l’environnement le justifie pour les constructions de faibles importances. 
Constat est fait par les demandeurs d’irrégularités dans le respect des marges d’isolement, mais la Cour administrative d’appel, pour justifier son rejet, prend en considération les caractéristiques de la parcelle voisine objet du litige, en concluant qu’au vu de l’installation d’un transformateur et sa faible superficie ne lui permettant pas d’accueillir une habitation, la limite de propriété séparant les deux parcelles pouvait être regardée comme une limite séparative au sens des dispositions du règlement d’occupation des sols. 

Pourtant, pour le Conseil d’État la juridiction de second degré commet une erreur de droit en précisant que « les limites séparatives s’entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu’il ne s’agit pas de voies ou d’emprises publiques », annule le jugement et renvoie les parties devant la Cour administrative d’appel. 

Peu importe, pour la Haute Juridiction administrative, qu’il soit possible ou non d’édifier une construction sur la parcelle voisine au terrain d’assiette projet de la construction en question. La limite séparative est, quoi qu’il arrive, celle qui sépare les deux propriétés dans le respect des règles d’urbanisme et ne peut être confondue avec d’autres notions telles que celles relatives à l’alignement des constructions.  


Référence de l’arrêt : Conseil d’État du 8 novembre 2019 n°420324, 1ère et 4ème chambres réunies

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