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Droit au renouvellement du bail commercial et obligation d’immatriculation

Droit au renouvellement du bail commercial et obligation d’immatriculation

Publié le : 31/08/2020 31 août août 08 2020

« Le juge ne doit pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ». Cette obligation est imposée aux juges qui, confrontés à une clause d’un contrat claire et précise ne peuvent, par leur interprétation, la dénaturer. 

Dans le cadre d’un bail commercial, les parties disposent d’une liberté contractuelle pour définir leurs relations, la seule limite étant l’impossibilité de déroger aux dispositions d’ordre public. 
Parmi ces règles figurent le droit au renouvellement du bail commercial qui consiste en fin de bail à protéger le preneur. En en cas de refus de renouvellement par le bailleur, ce dernier est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction pour couvrir le préjudice subit du fait du non-renouvellement. 
Ce droit est toutefois soumis à une condition d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) par le preneur. 

La Cour de cassation a cette année été saisie d’un litige concernant l’articulation de ces deux droits. 

Dans les faits, un bailleur consent un bail commercial à une SAS pour neuf ans à l’issue duquel il lui délivre un congé avec refus de renouvellement et une offre d’indemnité d’éviction. S’apercevant finalement que son locataire n’est pas immatriculé au RCS, le bailleur lui refuse alors la proposition d’indemnisation, l’assigne en validation du congé, et expulsion.  

En appel la Cour qui ordonne l’expulsion du locataire retient que le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement, et par conséquent de l’indemnité d’éviction, du fait du défaut d’immatriculation. Les juges fondent leur décision sur le fait qu’il n’est pas précisé dans le contrat de bail que le bailleur accepte, de façon non équivoque, de dispenser le preneur du défaut d’immatriculation. 

La Cour de cassation auprès de qui est formé le pourvoi fait une interprétation différente de la convention entre les parties. 
En effet le contrat de bail précisait que les parties affirmaient et déclaraient leur intention expresse de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux, tout en spécifiant que si les conditions d’application de ce statut n’étaient pas remplies, il y avait éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut. 
Le bailleur par cette clause renonce donc à se prévaloir de la condition d’immatriculation. 
Ainsi, en l’espèce bien que le preneur ne remplit pas la condition d’immatriculation prévue par le statut des baux commerciaux, il y a extension conventionnelle de celui-ci tant ce qu’il prévoit une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail. 

La Haute juridiction casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel, sauf en ce qu’il valide le congé donné au preneur, considérant que la juridiction de second degré a dénaturé une convention claire et précise conclue entre les parties. 

L’interprétation de cette décision permet de souligner la vigilance dont doivent faire preuve les parties lors de la rédaction du bail commercial, notamment lorsqu’il est prévu que le statut des baux commerciaux peut être étendu contractuellement, en plus de la nécessité pour le bailleur de vérifier régulièrement, l’immatriculation au RCS du locataire de son bien. 


BOUCHE Avocats

Référence de l’arrêt :  Cass. civ 3ème 28 mai 2020 n°19-15.001
 

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