Les obligations des promoteurs en matière de performance énergétique
Publié le :
22/01/2026
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La performance énergétique des bâtiments figure parmi les enjeux fondamentaux du droit de la construction et de l’aménagement, de sorte que sous l’effet conjugué des objectifs climatiques européens, des politiques publiques nationales et des attentes accrues des collectivités territoriales, le promoteur immobilier se trouve soumis à un cadre juridique de plus en plus exigeant.
Bien plus qu’une contrainte technique, la performance énergétique est devenue une obligation légale structurante, mais également susceptible d’engager la responsabilité du promoteur.
Un cadre juridique renforcé par le droit de la construction et de l’environnement
La performance énergétique des bâtiments est principalement régie par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), assortie de disposition du Code de l’environnement.
La réglementation environnementale RE2020 s’applique à la majorité des constructions neuves depuis le 1er janvier 2022, remplaçant la RT 2012 en prenant un véritable virage puisqu’il ne s’agit plus uniquement de limiter la consommation énergétique, mais également de réduire l’empreinte carbone globale du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie.
C’est dans cette dynamique que l’article L 171-1 du CCH impose que les bâtiments neufs respectent des exigences de sobriété énergétique, de performance thermique et de limitation des émissions de gaz à effet de serre, selon des seuils définis par voie réglementaire.
Dans cette optique, le promoteur doit veiller au respect de ces normes dès la conception du projet, en lien avec les maîtres d’œuvre ainsi que les bureaux d’études et entreprises intervenantes.
Des obligations techniques intégrées au processus de construction
Sur le plan opérationnel, les obligations du promoteur se traduisent en plusieurs exigences concrètes.
En amont du projet de construction, le promoteur doit impérativement veiller à ce que les études réglementaires, notamment l’étude énergétique RE2020, indispensable au dépôt de la demande de permis de construire et qui conditionne la légalité de l’autorisation d’urbanisme, soient réalisées.
Durant le chantier, le promoteur est tenu de coordonner les intervenants afin de garantir la conformité des matériaux, équipements et procédés constructifs aux exigences réglementaires, puisque la performance énergétique ne repose pas uniquement sur la conception, mais également sur la bonne exécution des travaux.
Conformément à l’article R 462-4-1 du Code de l’urbanisme, une attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale doit être établie en fin d’opération au moment de l’achèvement des travaux. À défaut, le promoteur s’expose à des sanctions administratives, voire à une remise en cause de la conformité de l’ouvrage.
Une responsabilité juridique étendue en cas de non-conformité
Le non-respect des obligations en matière de performance énergétique peut engager la responsabilité du promoteur sur plusieurs fondements.
En premier lieu, sur le plan contractuel, le promoteur est tenu d’une obligation de délivrance conforme à l’égard des acquéreurs, notamment dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), de sorte qu’une insuffisance de performance énergétique peut constituer un manquement contractuel, justifiant une réparation.
Au niveau civil, la jurisprudence admet que des défauts énergétiques significatifs peuvent relever de la garantie décennale, à partir du moment où ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa performance essentielle.
Enfin, sur le plan administratif, les collectivités territoriales peuvent exercer un contrôle renforcé, notamment pour les opérations intégrant des financements publics ou soumises à des exigences locales plus strictes (plans climat-air-énergie territoriaux, chartes environnementales).
En tout état de cause, et au-delà du risque juridique, la maîtrise de la performance énergétique constitue un levier stratégique pour les promoteurs puisque les projets conformes aux normes les plus exigeantes bénéficient d’une meilleure acceptabilité sociale, d’une valorisation patrimoniale accrue, mais également d’un accès facilité à certains dispositifs d’aides ou de partenariats publics.
CGBG - Avocats & Associés
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