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Régime matrimonial : les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son emprunt ouvrent droit à récompense

Publié le : 22/09/2026 22 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille
Brèves Juridiques

Les revenus tirés d’un bien propre et utilisés pour rembourser l’emprunt ayant financé son acquisition sont-ils des fruits « consommés » échappant à la communauté ? La Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt du 9 septembre (n° 24-22.791) : leur affectation au financement du bien propre ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

En l’espèce, à la suite du divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.

Le litige portait notamment sur un immeuble appartenant en propre à l’époux. Celui-ci avait été acquis au moyen d’un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Durant l’union, les revenus locatifs générés par cet immeuble avaient servi au remboursement des mensualités de l’emprunt.

La Cour d’appel a considéré que ces revenus constituaient des fonds communs dès leur perception et que leur affectation au remboursement du crédit ayant financé le bien propre avait entraîné un appauvrissement de la communauté. Elle a donc fixé à 81 065,99 euros la récompense due par l’époux à celle-ci.

L’intéressé s’est pourvu en cassation, soutenant que les loyers avaient été « consommés » par le remboursement des échéances du prêt et ne pouvaient, en conséquence, ouvrir droit à récompense.

La Cour de cassation rejette cette argumentation en rappelant qu’en application de l’article 1401, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres des époux. L’article 1403 prévoit toutefois que la communauté n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude.

Toute la difficulté résidait donc dans la qualification de l’utilisation des loyers pour rembourser le prêt.

La Cour précise que « ne sont pas consommés », au sens de l’article 1403, « les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ». Autrement dit, l’affectation des revenus au remboursement de l’emprunt d’acquisition ne constitue pas une consommation faisant disparaître ces sommes du périmètre communautaire.

Les fruits et revenus du bien propre étant affectés à la communauté, leur emploi au financement de ce même bien propre procure un avantage au patrimoine personnel de l’époux. En application de l’article 1437 du Code civil, cette opération ouvre donc droit à récompense au profit de la communauté.

La solution présente un intérêt pratique évident lors de la liquidation d’un régime communautaire. La seule origine propre du bien générateur des revenus ne permet pas d’écarter une récompense : il convient également de rechercher l’affectation donnée aux fruits et revenus produits pendant le mariage.

Ainsi, lorsque les loyers d’un immeuble propre sont employés au remboursement du prêt ayant permis son acquisition, l’époux propriétaire ne peut soutenir qu’ils ont simplement été consommés. Leur utilisation contribue au financement de son patrimoine propre au moyen de revenus affectés à la communauté.

La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi et confirme le principe de la récompense due à la communauté. Pour les praticiens des liquidations matrimoniales, l’arrêt invite donc à retracer précisément l’origine et surtout l’emploi des revenus des biens propres pendant la durée de la communauté.
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