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VEFA et précision de la surface habitable dans l'acte de vente

VEFA et précision de la surface habitable dans l'acte de vente

Publié le : 09/06/2021 09 juin juin 06 2021

En droit de la construction, la surface du bien stipulée dans l’acte de vente future en l’état d’achèvement (VEFA) s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, excluant les locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.


Cette solution a été récemment rappelée par la Cour de cassation saisie des griefs relatifs à un écart sur la surface réelle d’un bien vendu. 

Dans les faits, un couple de particuliers a acquis auprès d’un promoteur un appartement en l’état futur d’achèvement, dont il s’avère qu’après la livraison et la réalisation de mesures, un déficit de surface et présent provenant des parties de l’ouvrage, dont la hauteur sous plafond, est inférieure à 1,80 mètre.
Les acheteurs assignent le constructeur en diminution du prix de vente et dommages et intérêts.

La Cour d’appel saisie rejette leur demande selon plusieurs motifs considérant que c’est la comparaison entre la surface habitable (prévue au contrat) et la surface habitable réelle qui permet de justifier d’une action en réduction du prix du bien. 
Or, en l’espèce, l’acquéreur n’apportait pas la preuve qu’il avait été conclu avec le promoteur d’exclure de la surface habitable, les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Par conséquent, il n’est pas prouvé que la surface réelle mesurée fait état d’un écart à la baisse de plus d’un vingtième par rapport à la surface vendue. La juridiction exclue l’application de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Décision sanctionnée par la Cour de cassation selon qui « dans l’acte de vente visé à l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du même code, excluant les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». 

Selon la définition qui est donnée par le Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un bâtiment d’habitation s’entend comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond et sans qu’il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Seules les surfaces supérieures à 1,80 mètre sous plafond pouvaient être retenues pour exprimer la surface vendue. 


VILA Avocats

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 18/03/2021 n°19-24.994
 

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