RURAL – Bail emphytéotique et constructions sur le domaine public : la propriété du preneur s’éteint avec la résiliation du bail
Publié le :
09/01/2026
09
janvier
janv.
01
2026
Cass. civ 3ème du 18 décembre 2025, n°24-20.480
Un bail emphytéotique de cinquante ans a été consenti en 1993 par une personne publique sur des parcelles relevant du domaine public. Les constructions, à savoir deux mas conchylicoles, ont été édifiées.
Par acte notarié en date de 1995, la commune cède à une société A une partie du bail emphytéotique, portant sur les parcelles supportant les deux mas objet du litige, pour la durée du bail restant à courir. Par un second acte du même jour, la société ayant réalisé les constructions a vendu à une société B les deux mas.
En 2000, cette dernière société (société B) a revendu les deux mas à une personne physique et, par un second acte conclu le même jour, l'autre société (société A) lui a consenti une sous-location des parcelles supportant ces constructions, sous les mêmes clauses, charges et conditions que celles prévues par le bail initial.
Par acte authentique, le bail emphytéotique a été résilié amiablement en 2013.
La personne publique a alors considéré que l’occupante se trouvait sans titre sur le domaine public et a engagé une procédure de contravention de grande voirie.
La Cour administrative a sursis à statuer. Une question préjudiciaire a alors été soumise au juge judiciaire pour déterminer la propriété des constructions.
Le Tribunal judiciaire a jugé que la résiliation du bail emphytéotique entraînait l’extinction des droits de l’occupante sur les constructions, ces dernières revenant à la personne publique. La propriétaire évincée se pourvoit en cassation en affirmant que la propriété des bâtiments, régulièrement acquis par acte authentique, ne pouvait être remise en cause par la résiliation du bail.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Conformément aux articles L. 451-1 et L. 451-10 du Code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique confère un droit réel, incluant le bénéfice du droit d’accession, durant la durée du bail uniquement. En l’absence de stipulation contraire, le droit réel portant sur les constructions s’éteint à l’expiration ou à la résiliation du bail emphytéotique. L’acquéreur des constructions ne peut se prévaloir d’un droit de propriété subsistant après la fin du bail, y compris lorsque l’acquisition est intervenue par un acte notarié.
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Historique
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