IMMOBILIER – SCI : Validité des clauses de tontines
Publié le :
20/04/2026
20
avril
avr.
04
2026
Cass. Civ 3ème du 9 avril 2026, n° 25-12.992
Une société civile immobilière a été constituée entre deux associés, concubins, afin d’acquérir et de gérer un immeuble d’habitation. Les statuts de la société prévoyaient une clause dite de « tontine » ou d’accroissement, stipulant qu’en cas de décès de l’un des associés, le survivant serait réputé avoir été seul associé dès l’origine de la société.
À la suite de difficultés entre les associés, un litige est né concernant la validité de cette clause. L’un des associés a demandé la dissolution de la société et a contesté la validité de la clause de tontine, estimant qu’elle contrevenait aux règles fondamentales du droit des sociétés civiles. La Cour d’appel a rejeté cette demande, considérant que la clause s’inscrivait dans le fonctionnement statutaire de la société et ne remettait pas en cause sa validité initiale.
Un pourvoi en cassation a alors été formé, soutenant que la clause de tontine, en attribuant rétroactivement l’ensemble des parts sociales à un seul associé, méconnaissait l’article 1832 du Code civil imposant la réunion d’au moins deux associés lors de la constitution d’une société. Il était également soutenu que cette stipulation ne pouvait être validée au regard des règles relatives à la survie ou à la régularisation de la société en cas de réunion des parts en une seule main.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle qu’une clause de tontine portant sur l’ensemble des parts sociales a pour effet de conférer rétroactivement la qualité d’associé unique au survivant, comme si la société avait été constituée par une seule personne. Or, une telle situation est contraire à l’exigence légale de pluralité d’associés prévue par l’article 1832 du Code civil.
La Haute juridiction précise également que ce mécanisme ne peut être assimilé à une simple réunion des parts en cours de vie sociale, régie par l’article 1844-5 du code civil. En conséquence, une clause de tontine portant sur la totalité des parts sociales est contraire aux dispositions impératives du droit des sociétés et entraîne la nullité de la société.
Le pourvoi est donc rejeté, confirmant la solution des juges du fond.
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