Recouvrement des charges de copropriété impayées : que faire ?
Publié le :
15/07/2026
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Les charges de copropriété sont indispensables au bon fonctionnement de l’immeuble : entretien, travaux, assurance, gestion courante… Lorsqu’un copropriétaire ne les règle pas, la situation peut rapidement fragiliser l’équilibre financier de la copropriété. Le syndic, représentant du syndicat des copropriétaires, doit alors agir avec méthode, en privilégiant d’abord le recouvrement amiable avant d’envisager des procédures judiciaires plus contraignantes.
Privilégier d’abord les démarches amiables
En cas d’impayé, le syndic peut commencer par relancer le copropriétaire débiteur, puis lui adresser une mise en demeure de payer. Cette étape permet parfois de régulariser la situation sans engager de procédure lourde. Un échéancier peut également être envisagé lorsque le copropriétaire rencontre des difficultés temporaires.
Toutefois, si les démarches amiables restent sans effet, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en justice afin d’obtenir un titre exécutoire, à savoir un jugement condamnant le copropriétaire au paiement des sommes dues. Ce titre permettra ensuite de recourir à des mesures d’exécution forcée.
Engager des voies d’exécution en cas d’échec
Lorsque la dette est importante ou durable, le syndicat des copropriétaires dispose des voies d’exécution de droit commun. Il peut notamment envisager une saisie immobilière du lot appartenant au copropriétaire défaillant. Cette procédure permet de faire vendre judiciairement le bien afin que la copropriété soit payée sur le prix de vente.
En principe, il est nécessaire de détenir un titre exécutoire pour pouvoir lancer la procédure de saisie immobilière (jugement). Toutefois, en copropriété, l’assemblée générale peut autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière même si le syndicat ne dispose pas encore de titre exécutoire à la date de l’assemblée (Cass. civ. 3ème du 3 juillet 2013, n°12-18.952).
Cette possibilité permet d’anticiper les situations d’impayés et d’agir avec réactivité. L’autorisation doit être précise : lots concernés, montant de la créance, prix de vente envisagé et budget de la procédure.
Sécuriser le paiement grâce aux garanties hypothécaires
Depuis le 1er janvier 2022, le syndicat des copropriétaires dispose d’une garantie spécifique : l’hypothèque légale spéciale. Cette sûreté couvre les créances correspondant à l’année en cours ainsi qu’aux quatre années précédentes échues.
Pour les sommes dues au titre de l’année en cours et des deux années précédentes, le syndicat bénéficie d’un rang prioritaire sur les autres créanciers hypothécaires : on parle alors de « superprivilège ».
En revanche, pour les créances plus anciennes, le syndicat peut être mis en concurrence avec d’autres créanciers inscrits, tels que le vendeur ou le prêteur de deniers.
Si aucun accord n’est trouvé entre les créanciers sur la répartition du prix de vente, celle-ci devra être homologuée par le juge.
Historique
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