Le renforcement du caractère d'ordre public du statut du fermage
Publié le :
13/07/2026
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Par cet arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation renforce le caractère d’ordre public du statut du fermage en censurant deux pratiques contractuelles fréquemment rencontrées dans les baux ruraux : l’exigence d’un dépôt de garantie et la fixation d’un fermage global non ventilé.
En l’espèce, une société exploitant un centre équestre avait conclu avec une SCI un bail rural portant sur un ensemble immobilier composé de terres, bâtiments d’exploitation et locaux d’habitation. Le contrat prévoyait un loyer mensuel de 8 801,33 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer.
Estimant ces stipulations contraires au Code rural et de la pêche maritime, la preneuse a sollicité la restitution du dépôt de garantie et la régularisation du fermage. La Cour d’appel avait rejeté ces demandes, considérant que le dépôt de garantie poursuivait une finalité licite de garantie des loyers et réparations locatives, et que l’absence de ventilation du fermage n’affectait pas la validité de la clause dès lors que le montant global respectait les plafonds réglementaires.
La Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle que les articles L 411-12, L 411-74 et L 415-12 du Code rural instituent un régime d’ordre public qui encadre strictement les sommes susceptibles d’être perçues par le bailleur. Le fermage ne peut comprendre aucune redevance autre que celles expressément autorisées par la loi. Dès lors, « le bailleur ne peut percevoir […] une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail ». Le dépôt de garantie constitue ainsi une somme indûment perçue, susceptible de faire l'objet d'une répétition.
Cette solution présente une portée pratique importante. Alors que le dépôt de garantie est un mécanisme classique en matière de baux d’habitation ou commerciaux, il est incompatible avec le statut du fermage. Peu importe qu’il ne constitue pas un loyer d’avance ou qu’il soit remboursable en fin de bail : le caractère impératif des dispositions du Code rural interdit toute perception d’une somme étrangère au fermage légalement fixé. Les bailleurs ruraux doivent donc renoncer à cette pratique, sous peine d’être contraints de restituer les sommes perçues.
L’arrêt rappelle également les exigences relatives à la fixation du fermage. En application des articles L 411-11 et L 411-14 du Code rural, le prix du bail doit distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. La Cour reproche à la Cour d’appel d’avoir validé un loyer global sans cette ventilation, au seul motif que son montant total demeurait conforme aux maxima préfectoraux. Une telle présentation est pourtant illicite, car elle méconnaît une règle d’ordre public destinée à garantir la transparence du calcul du fermage. Le preneur est donc fondé à demander la régularisation du bail ainsi que le remboursement des sommes éventuellement versées en excès.
En définitive, la Cour de cassation affirme avec fermeté que le statut du fermage ne tolère aucune dérogation conventionnelle aux règles encadrant les obligations financières du preneur. En prohibant définitivement le dépôt de garantie et en exigeant une ventilation précise du fermage, elle renforce la protection du preneur et rappelle que les dispositions du Code rural s’imposent aux parties, quelles que soient les pratiques contractuelles habituellement admises dans d’autres types de baux.
Référence de l’arrêt : Cass, civ 3ème du 2 juillet 2026, n° 24-12.681
Historique
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Publié le : 13/07/2026 13 juillet juil. 07 2026Brèves Juridiques / Droit ruralBrèves JuridiquesPar cet arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation renforce le caractère d’ordre public du statut du fermage en censurant deux pratiques contrac...