Le Saviez-vous : qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement

Le Saviez-vous : qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement

Publié le : 14/03/2022 14 mars mars 03 2022

La réception des travaux constitue l’étape qui, en plus de manifester la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage réalisé, avec ou sans réserve, constitue le point de départ des délais de mise en œuvre de plusieurs garanties. 

Parmi elles figure la garantie de parfait achèvement.

Cette garantie permet au maitre d’ouvrage de bénéficier de la prise en charge, par l’entrepreneur, de la reprise des non-conformités, défauts d’exécution, ou désordres signalés lors de la réception, ou apparus dans l’année qui suit la réception de l’ouvrage. 

Sera examinée ici la garantie de parfait achèvement sous l’angle du droit privé.
 

Définition

La définition de la garantie de parfait achèvement est donnée à l’article 1792-6 du Code civil, alinéa 2, qui dispose :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ». 

La garantie porte sur tous les désordres apparents, qui ont été signalés au procès-verbal de réception, ou ont été notifiés par écrit à l’entreprise dans l’année suivant la réception de l’ouvrage.

L’application de la garantie de parfait achèvement, dès lors que ses conditions sont réunies, est exclusive de toute autre garantie ou fondement de responsabilité, sauf exceptions  . 

Aucune distinction n’est faite quant à la nature, ou à l’importance des désordres, lesquels peuvent porter tant sur des défauts de conformité, que sur des défauts esthétiques, ou des désordres de nature décennale. 

Sont toutefois exclus les désordres résultant d’une action volontaire du maître d’ouvrage, d’un mauvais entretien ou d’une usure normale.

A noter que la garantie de parfait achèvement s’étend de manière plus spécifique aux défauts d’isolation phonique, lesquels sont spécialement régis par l’article L 111-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Enfin, il s’agit d’une garantie d’ordre public. 

En application de l’article 1792-5 du Code civil, toute clause excluant ou limitant la portée des garanties prévues aux articles 1792-3 à 1792-6 est réputée non écrite. 

Quel délai

Le délai d’un an cité à l’article 1792-6 du Code civil est à la fois un délai de dénonciation des désordres, et un délai pour agir devant la juridiction compétente. 

Le point de départ est la réception des travaux. 

Il s’agit d’un délai de forclusion qui peut être interrompu, mais qui ne peut être suspendu. Autrement dit, il convient d’être vigilant si une expertise judiciaire est ordonnée : le délai n’est pas suspendu pendant le cours de cette expertise, si bien qu’il conviendra d’interrompre le délai en assignant devant le Tribunal en responsabilité avant l’expiration du délai d’un an, afin de l’interrompre. Un sursis à statuer pourra être demandé, dans l’attente du dépôt du rapport. 

Qui sont bénéficiaires et débiteurs de l’obligation ?

Le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement.

En cas de cession de l’ouvrage dans le délai d’un an, le sous-acquéreur jouira des droits et actions attachés à l’ouvrage : l’acquéreur bénéficiera alors de la garantie de parfait achèvement jusqu’à l’expiration du délai. 

Au sens de l’article 1792-6 du Code civil, le maitre d’ouvrage doit mentionner au procès-verbal de réception les désordres réservés, ou, pour ceux révélés postérieurement, les signaler par écrit à l’entreprise, en lui enjoignant de réparer les dommages.

Le délai d’intervention est fixé d’un commun accord entre le maitre d’ouvrage et le constructeur.

Dans le cas où le marché de travaux est expressément soumis à la norme NF P 03-001, l’entrepreneur a 60 jours pour remédier aux désordres, à compter de leur notification.

La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entrepreneur ayant exécuté les travaux concernés par le désordre. 

L’architecte n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, de même que le vendeur en l’état futur d’achèvement. 

Le vendeur d’immeubles est en revanche tenu de la garantie spécifiquement pour les désordres d’isolation phonique.

Quels effets

La garantie de parfait achèvement qui pèse sur l’entrepreneur est une obligation de faire : elle porte sur une réparation en nature. 

Le maître d’ouvrage n’a pas à apporter la preuve du désordre pour que le professionnel de la construction intervienne, à ses frais, au titre de la garantie de parfait achèvement. 

En revanche, la mention des désordres au procès-verbal de réception ou la notification écrite à l’entrepreneur de ceux survenus postérieurement constitue un préalable obligatoire pour le maitre d’ouvrage. 

A défaut, il se priverait sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, de son droit à indemnisation.

Pendant la garantie de parfait achèvement, l’entrepreneur est tenu de remédier à tous les désordres de façon à ce que l’ouvrage soit conforme aux prévisions contractuelles. 

L’exécution des travaux de reprise peut être constatée d’un commun accord, ou à défaut judiciairement. 

A défaut d’accord sur l’exécution des travaux ou en cas de défaillance de l’entreprise, les travaux peuvent, après mise en demeure infructueuse, être exécutés par le maitre d’ouvrage aux frais et risques de l’entrepreneur. 

Là encore, la mise en demeure constitue un préalable obligatoire. A défaut, il ne sera pas en droit de prétendre à l’indemnisation du montant des travaux qu’il aura engagés auprès de l’entreprise défaillante, du moins sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

A titre subsidiaire, la responsabilité contractuelle de droit commun sera néanmoins ouverte au maitre d’ouvrage pour obtenir la réparation de ses préjudices. 

En revanche, alors que la garantie de parfait achèvement s’impose de droit à l’entrepreneur sans qu’il ne soit nécessaire pour le maitre d’ouvrage d’apporter la preuve d’une défaillance, la responsabilité contractuelle imposera à ce dernier de démontrer l’existence d’une faute de l’entreprise. 


Me Eugénie CRIQUILLON

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