Terrain enclavé : quand une servitude de passage peut-elle être refusée ?
Publié le :
28/07/2026
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Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493), la troisième chambre civile rappelle les conditions dans lesquelles un propriétaire peut bénéficier d'une servitude de passage pour cause d'enclave. Elle précise notamment que l'état d'enclave s'apprécie au regard de l'ensemble du fonds appartenant au même propriétaire et non d'une parcelle prise isolément.
La servitude de passage suppose un véritable état d'enclave
La servitude légale de passage permet au propriétaire d'un terrain dépourvu d'accès suffisant à la voie publique d'obtenir un passage sur le fonds voisin, moyennant le versement d'une indemnité. Prévue par l'article 682 du Code civil, elle répond à la nécessité de garantir la desserte normale d'un fonds enclavé.
Encore faut-il que cet état d'enclave soit réel. L'absence d'accès direct à la voie publique ne suffit pas, à elle seule, à justifier l'établissement d'une servitude.
Cette question a récemment été illustrée par un arrêt de la Cour de cassation concernant des acquéreurs devenus propriétaires, par un même acte de vente, d'une parcelle bâtie disposant d'un accès sur la rue et d'une parcelle non bâtie attenante. Estimant que cette dernière était enclavée, ils sollicitaient la création d'une servitude de passage sur les terrains voisins.
L'état d'enclave s'apprécie à l'échelle du fonds dans son ensemble
La Cour de cassation rejette leur demande. Elle relève que les deux parcelles, contiguës et appartenant aux mêmes propriétaires, formaient un ensemble immobilier constituant un fonds unique.
Dès lors que ce fonds disposait déjà d'un accès à la voie publique par l'intermédiaire de la parcelle bâtie, la parcelle non bâtie ne pouvait être considérée comme enclavée, même si elle ne bénéficiait pas, à elle seule, d'un accès direct.
Cette décision rappelle que l'état d'enclave ne s'apprécie pas parcelle par parcelle, mais en tenant compte de l'ensemble des biens appartenant au même propriétaire lorsqu'ils constituent un fonds unique.
Pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, cette solution souligne l'importance d'analyser la configuration globale d'un bien immobilier avant toute acquisition ou division parcellaire. La création d'une servitude de passage demeure une mesure exceptionnelle, qui ne peut être obtenue que lorsqu'aucun accès suffisant à la voie publique n'existe pour l'ensemble du fonds.
Historique
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