FISCAL – Prescription et investissement immobilier défiscalisé : la Cour de cassation précise la notion de connaissance du dommage
Publié le :
18/06/2026
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Cass. com. du 10 juin 2026, n° 25-14.312
Par un arrêt rendu le 10 juin 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation est venue préciser les conditions de détermination du point de départ du délai de prescription applicable aux actions en responsabilité engagées à la suite d'opérations d'investissement immobilier locatif assorties d'avantages fiscaux.
En l'espèce, un investisseur ainsi qu'une société civile avaient acquis plusieurs biens immobiliers destinés à la location, sur les conseils d'un cabinet spécialisé en gestion de patrimoine. Plusieurs années après ces acquisitions, ils ont reproché aux conseillers un manquement à leur obligation d'information et de conseil, estimant que les biens avaient été surévalués et que leur rentabilité réelle était très inférieure aux prévisions présentées lors de la souscription.
La cour d'appel avait déclaré l'action prescrite. Selon les juges du fond, les investisseurs avaient eu connaissance de leur préjudice dès la première année de location déficitaire, dès lors qu'ils pouvaient constater que les loyers perçus ne couvraient pas les charges supportées.
La Cour de cassation adopte une analyse différente. Elle rappelle que le délai de prescription d'une action en responsabilité ne commence à courir qu'à compter du moment où la victime a connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, du dommage, de son auteur, du fait générateur et du lien de causalité les unissant.
Or, la Haute juridiction considère que la simple constatation d'un déficit locatif au cours des premières années d'exploitation ne suffit pas à caractériser la réalisation du dommage invoqué. Une rentabilité momentanément insuffisante ne permet pas nécessairement de conclure à l'échec de l'opération ou à l'impossibilité d'atteindre les objectifs économiques initialement annoncés.
Cette décision confirme ainsi une approche exigeante de la notion de « connaissance du dommage » et renforce la protection des investisseurs confrontés à des opérations dont les conséquences préjudiciables ne se révèlent qu'au fil du temps.
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Historique
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