Un créancier peut procéder à une saisie immobilière, sur un bien immobilier appartenant à son débiteur, afin de voir sa créance payée. Néanmoins, si le bien fait partie d’une indivision, la situation se complexifie puisque les biens indivis appartiennent à plusieurs propriétaires. Aussi, en cas de désaccord entre les coïndivisaires, ou entre les coïndivisaires et le créancier, il peut être nécessaire de recourir à une procédure judiciaire afin de pouvoir résoudre la situation.
Les conditions de la saisie immobilière
Afin d’être fondé à en réclamer le paiement, le créancier doit disposer d’une créance :
Certaine, c’est-à-dire actuelle, et reconnue par le débiteur au moyen d’un titre ;
Liquide, donc évaluable en monnaie ;
Exigible, car arrivée à l’expiration du terme convenu pour le paiement.
La créance peut aussi bien être d’origine contractuelle, que délictuelle. En outre, deux conditions cumulatives sont exigées pour que le créancier puisse agir :
La carence du débiteur dans l’exercice de ses droits, en raison d’une faute de sa part, ou d’une impossibilité d’agir ;
L’intérêt à agir du créancier, en démontrant que ses droits sont compromis.
Dans le but de procéder à une saisie immobilière, le créancier, muni d’un titre exécutoire, doit adresser, par l’intermédiaire d’un Commissaire de justice, un commandement de payer au débiteur. Une fois publié au service de publicité foncière, le commandement vaut saisie immobilière, cela a pour effet d’empêcher le débiteur de pouvoir vendre le bien concerné.
Si le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette, le créancier peut poursuivre la procédure de saisie immobilière en délivrant une assignation devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire. La saisie peut notamment être pratiquée par les créanciers dont le droit est antérieur à la mise en indivision, et ceux disposant d’une créance commune à l’égard de l’indivision.
Le partage des biens indivis
Au contraire, le créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas directement saisir sa part du bien indivis. En revanche, il peut intervenir dans le partage provoqué par son débiteur, ou provoquer, lui-même, le partage du bien indivis.
À cet effet, la licitation judiciaire est une procédure permettant, au créancier, d’obtenir la vente forcée d’un bien immobilier, figurant dans une indivision, en provoquant son partage. La procédure est engagée par une assignation devant le Tribunal judiciaire, et la vente sera faite aux enchères.
Dans l’hypothèse où les indivisaires ont conclu une convention d’indivision opposable aux tiers, le créancier ne peut provoquer le partage, avant l’expiration du délai exprimé dans la convention, que pour de « justes motifs », soumis à l’appréciation des tribunaux.
Les coïndivisaires peuvent également arrêter la procédure de partage en acquittant l’obligation à la place du débiteur. Ils peuvent alors se maintenir dans l’indivision, et se rembourser par prélèvement sur les biens indivis.
Par ailleurs, un coïndivisaire peut solliciter une attribution préférentielle, sous certaines conditions. Par ce mécanisme, il peut se voir conférer la propriété du bien, en priorité sur les autres.
Enfin, le partage peut être différé si le tribunal, pour éviter de déprécier l’immeuble indivis, autorise un sursis aux opérations de partage, pendant un délai maximum de deux ans. À l’issue du sursis, le juge peut ordonner la vente sur licitation du bien.
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