Annulation du permis de construire et action en démolition : confirmation du maintien de la prescription ancienne pour les ouvrages achevés avant 2006
Publié le :
07/08/2026
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L'annulation d'un permis de construire par le juge administratif ne permet pas nécessairement d'obtenir la démolition de la construction concernée. Encore faut-il que l'action soit engagée dans les délais prévus par le code de l'urbanisme.
Dans un arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation est venue préciser les règles applicables lorsque la construction a été achevée avant l'entrée en vigueur de la réforme du 13 juillet 2006.
L'affaire concernait une maison édifiée conformément à un permis de construire délivré en 2004. Les travaux avaient été achevés en 2005 et avaient donné lieu à la délivrance d'un certificat de conformité.
Des voisins avaient contesté ce permis devant les juridictions administratives. Plusieurs années plus tard, en 2012, le permis de construire a finalement été annulé de manière définitive.
À la suite de cette décision, les voisins ont saisi le juge judiciaire afin d'obtenir notamment la démolition de la construction.
Ils soutenaient que leur action était recevable dès lors qu'elle avait été engagée dans le délai de deux ans suivant la décision administrative ayant annulé le permis de construire.
Cette analyse n'a toutefois pas été retenue par la Haute juridiction.
Les magistrats rappellent qu'avant la réforme du 13 juillet 2006, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme prévoyait que les actions en démolition et en dommages-intérêts se prescrivaient par cinq ans à compter de l'achèvement des travaux.
La loi de 2006 a ensuite modifié ce régime en instaurant notamment un délai de deux ans à compter de la décision définitive d'annulation du permis pour agir en démolition.
Toutefois, cette même loi prévoit une règle transitoire particulière pour les constructions achevées avant son entrée en vigueur.
Dans cette hypothèse, la prescription antérieure continue à s'appliquer.
Les demandeurs soutenaient que cette disposition ne concernait que les actions en dommages-intérêts et non les actions en démolition.
La Cour de cassation rejette cette interprétation.
Selon elle, le texte ne distingue pas entre les différentes actions ouvertes aux tiers. Dès lors, lorsque les travaux ont été achevés avant le 16 juillet 2006, l'ensemble des actions prévues par l'article L. 480-13 demeure soumis à l'ancien régime de prescription.
Autrement dit, pour les constructions achevées avant cette date, le délai de cinq ans à compter de l'achèvement des travaux continue de s'appliquer, y compris lorsque l'action tend à la démolition de l'ouvrage après annulation du permis de construire.
La solution présente une importance pratique particulière.
En effet, les recours administratifs contre un permis de construire peuvent parfois durer de nombreuses années avant qu'une décision définitive ne soit rendue.
Cette décision rappelle que l'annulation ultérieure d'un permis ne permet pas de remettre en cause indéfiniment une construction ancienne lorsque le délai de prescription applicable est déjà expiré.
Elle contribue ainsi à renforcer la sécurité juridique des propriétaires de constructions achevées avant la réforme de 2006.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme finalement que les dispositions transitoires de la loi du 13 juillet 2006 doivent être appliquées strictement et que l'ancienne prescription demeure applicable à toutes les actions fondées sur l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme lorsque les travaux ont été achevés avant l'entrée en vigueur de cette réforme.
Référence de l’arrêt : Cass. Civ 3ème du 9 avril 2026, n° 24-11.754
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