Le bail rural fait-il obstacle à la vente d'une entreprise agricole ?
Publié le :
13/02/2026
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2026
Les agriculteurs ne sont pas toujours propriétaires des terres qu’ils cultivent ou des bâtiments qu’ils utilisent. Ils peuvent en effet exercer leur activité dans le cadre d’un bail rural, selon un mode d’exploitation dit « en faire-valoir indirect ».
Cette forme d’exploitation présente un avantage financier majeur : le locataire n’a pas à supporter le coût du foncier. En revanche, elle s’accompagne de contraintes importantes, dans la mesure où l’exploitant doit respecter les obligations contractuelles du bail et les règles impératives du statut du fermage.
Le principe : l’interdiction de céder le bail rural
En dehors des cas expressément prévus par la loi, le bail rural est attaché à une personne déterminée et ne peut être cédé. En conséquence, l’exploitant ne peut pas transmettre son bail, même à titre gratuit, partiellement ou avec l’accord du bailleur.
Cette interdiction repose sur deux fondements :
- Le bail rural est conclu intuitu personae, c’est-à-dire en considération de la personne choisie par le propriétaire pour exploiter ses terres ;
- La loi entend prévenir la spéculation foncière et éviter que la cessibilité du bail n’entraîne une augmentation des charges pesant sur les exploitants agricoles.
Ainsi, lorsqu’un agriculteur souhaite céder son exploitation, le bail rural ne se transmet pas automatiquement au repreneur. Par exemple, lors d’un départ à la retraite, le bail doit en principe être résilié à l’amiable avant qu’un nouveau contrat puisse être conclu avec le successeur.
De même, toute opération de sous-location de l’exploitation est susceptible d’être requalifiée en cession de bail prohibée.
L’exception : les cessions de bail rural autorisées
La loi prévoit des exceptions au principe de non-cessibilité, notamment pour les transmissions réalisées dans le cadre familial et pour celles consenties au profit d’une société.
- La transmission familiale du bail rural :
Afin de favoriser la reprise des exploitations agricoles dans le cercle familial, la cession du bail rural au profit des descendants majeurs ou du conjoint (ou partenaire de PACS) du locataire est autorisée (article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime).
Cette cession est toutefois soumise à une double condition :
- L’agrément préalable du bailleur est requis. À défaut, l’autorisation peut être accordée par le tribunal paritaire des baux ruraux ;
- Le bénéficiaire de la cession doit satisfaire aux règles de contrôle des structures des exploitations agricoles et obtenir, le cas échéant, une autorisation administrative d’exploiter.
- La cession du bail à une société :
Il est possible, pour un exploitant agricole, d’exercer son activité au sein d’une structure sociétaire. Dans ce cas, la cession du bail rural à la société est possible, conformément à l’article L.411-37 du Code rural et de la pêche maritime.
Lorsque l’exploitant est associé d’une société civile d’exploitation agricole (EARL, SCEA) ou d’un groupement d’exploitants ou de propriétaires (GAEC, GFA), la société ou le groupement devient titulaire du bail, avec l’ensemble des droits et obligations qui en découlent.
Toutefois, cette cession n’est possible qu’avec l’accord préalable du bailleur. À défaut, la cession est interdite et peut être sanctionnée par une résiliation judiciaire du bail.
Ainsi, le bail rural ne fait pas, en lui-même, obstacle à la vente d’une entreprise agricole. Toutefois, son caractère non cessible constitue une véritable contrainte dans les opérations de transmission de l’exploitation.
En pratique, toute cession ou reprise d’une exploitation agricole suppose d’anticiper le sort du bail rural, soit par sa réalisation amiable suivie de la conclusion d’un nouveau bail avec le repreneur, soit par la mise en œuvre de dispositifs dérogatoires, notamment en cas de transmission familiale ou d’exploitation en société.
LR AVOCATS & ASSOCIÉS
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