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Préemption du bénéficiaire du bail rural et pacte de préférence : confirmation d’un contrôle a posteriori

Publié le : 08/04/2026 08 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme
Brèves Juridiques

Par un arrêt 2 avril 2026 (Cass. Civ 3ème 02/04/2026 n°24-22.496), la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de droit de préemption rural et de pacte de préférence. Elle confirme, d’une part, que la régularité de la situation administrative du preneur ne conditionne pas immédiatement l’exercice de son droit de préemption et, d’autre part, elle rappelle l’exigence d’une preuve rigoureuse en matière de fraude.
 

Un droit de préemption exercé sans contrôle préalable strict


Dans cette affaire, le demandeur faisait valoir que le preneur devait justifier, dès l’exercice de son droit de préemption, de la régularité de sa situation administrative, en particulier au regard du contrôle des structures.
Les juges de la Haute juridiction ont estimé que les conditions tenant à l’exploitation du bien ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption du fermier.  En application des articles du code rural et de la pêche maritime, ces exigences font l’objet d’un contrôle a posteriori.
Ainsi, l’acquéreur évincé ne peut contester la validité de la préemption au motif que le preneur ne justifierait pas, au moment de l’opération, de sa conformité aux règles administratives. La sanction éventuelle réside non dans la nullité de la vente, mais dans l’allocation de dommages-intérêts.
 

Une fraude difficile a caractérisé face au pacte de préférence


S’agissant du conflit avec un pacte de préférence, La Cour de cassation rappelle que la seule démonstration d’un concert frauduleux entre le bailleur et le preneur permet d’obtenir la nullité de la vente ou la substitution de l’acquéreur évincé.
En l’espèce, il était soutenu que les liens étroits entre les structures sociétaires et l’intervention de dirigeants communs avaient permis d’organiser, en amont de la vente, les conditions d’exercice du droit de préemption au détriment du bénéficiaire du pacte.
Les juges du fonds ont souverainement retenu l’absence de preuve d’une telle entente, notamment en ce qui concerne l’impossibilité d’établir que la société preneuse avait connaissance du pacte lors de la conclusion du bail.

Cet arrêt confirme qu’en matière de préemption rurale, la preuve concrète prime sur le respect formel des conditions administratives. 

 
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