Décès du bailleur : le congé pour reprise tombe
Publié le :
21/04/2026
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2026
Par un arrêt du 16 avril 2026 (Cass. Civ 3ème n°24-13.191), la Cour de cassation rappelle que le congé pour reprise en matière de bail d’habitation obéit à des conditions strictes tenant à la personne du bénéficiaire.
Un droit de reprise strictement personnel
En l’espèce, une bailleresse avait délivré un congé aux fins de reprise pour y habiter à ses locataires. Toutefois, cette dernière est décédée avant l’expiration du délai de préavis. Son héritier a alors tenté de se prévaloir de ce congé pour reprendre le bien à son profit.
La Cour d’appel avait admis cette possibilité en considérant que le droit de reprise était transmissible. La Cour de cassation adopte une position inverse en rappelant que le congé doit mentionner précisément l’identité du bénéficiaire et être justifié par une intention réelle et sérieuse de reprise. Ces exigences impliquent une appréciation concrète de la situation personnelle du bénéficiaire, excluant de fait toute substitution automatique.
Une transmission impossible aux héritiers
La Haute juridiction en déduit que le décès du bénéficiaire de la reprise avant la date d’effet du congé prive celui-ci de tout effet. L’intention de reprendre le logement étant intrinsèquement liée à la personne qui l’a exprimée, elle ne peut survivre à son décès ni être transmise à ses héritiers.
Ainsi, même en présence d’une volonté similaire de l’héritier, celui-ci ne peut se substituer au bailleur initial sans remettre en cause les garanties offertes au locataire. Cette solution protège ce dernier contre toute modification imprévisible du congé, notamment quant à l’identité de son bénéficiaire.
Dans le même temps, la décision met en lumière la distinction fondamentale entre la validité du congé et l’exécution du bail : si le congé est anéanti, les obligations contractuelles nées du bail, et notamment les obligations de paiement des loyers, demeurent pleinement applicables. Ainsi, les dettes locatives, indépendantes de la disparition du bailleur et de l’irrégularité du congé, restent dues par les locataires.
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