CONSTRUCTION – Construction : les compétences du maître d’ouvrage et la responsabilité du sous-traitant précisées
Publié le :
13/10/2026
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Cass. Civ 3ème du 8 octobre 2026, n°24-16.523
La réception d’un ouvrage constitue une étape déterminante dans la mise en œuvre des responsabilités des constructeurs. Elle suppose notamment de distinguer les désordres apparents, couverts en l’absence de réserves, de ceux qui ne pouvaient être décelés au moment de la réception.
Dans un arrêt du 8 octobre 2026, la Cour de cassation apporte deux précisions concernant l’appréciation du caractère apparent des désordres et la détermination de la responsabilité d’un sous-traitant.
En l’espèce, une société civile immobilière avait fait construire plusieurs bâtiments vendus en l’état futur d’achèvement. Après leur réception, le syndicat des copropriétaires avait constaté différents désordres et engagé une action indemnitaire contre plusieurs intervenants à l’opération de construction.
Le caractère apparent des désordres s’apprécie selon les compétences du maître d’ouvrage
La Cour de cassation rappelle que la réception sans réserve couvre les vices de construction, désordres et défauts de conformité apparents à cette date.
Le caractère apparent d’un désordre doit être apprécié exclusivement au regard des connaissances et compétences du maître d’ouvrage.
Lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences s’apprécient en fonction de son objet social ou des activités qu’il exerce, et non de celles de son représentant légal.
En l’espèce, les constructeurs soutenaient que les compétences techniques du représentant légal de la SCI devaient être prises en compte pour déterminer si les désordres étaient apparents lors de la réception.
La Cour de cassation rejette cette argumentation : l’appréciation doit porter sur les compétences propres de la SCI, qui exerçait une activité de promotion immobilière, et non sur celles de la société chargée de sa gérance.
La responsabilité du sous-traitant suppose de déterminer précisément sa mission
La Haute juridiction examine également les condamnations prononcées contre une entreprise sous-traitante.
La cour d’appel avait retenu sa responsabilité pour plusieurs désordres affectant notamment les façades, en considérant qu’elle avait réalisé les travaux de gros œuvre.
Or, l’entreprise sous-traitante et l’entrepreneur principal soutenaient que son intervention était limitée au lot des enduits extérieurs, conformément à leur contrat.
Sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour de cassation rappelle que toute décision doit être motivée.
Les juges ne pouvaient donc retenir la responsabilité du sous-traitant sans préciser les éléments de preuve permettant d’établir l’étendue exacte de sa mission.
La cassation partielle de l’arrêt souligne ainsi l’importance de déterminer précisément les prestations confiées à chaque intervenant avant de fixer les responsabilités et les recours en garantie.
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