IMMOBILIER – Prescription acquisitive : la contestation d’un acte de notoriété exige un titre de propriété
Publié le :
29/10/2026
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Cass, civ 3ème du 1 octobre 2026, n°25-14.372
La prescription acquisitive permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier par l’effet d’une possession prolongée, sous réserve de respecter certaines conditions légales. Cette situation peut être constatée dans un acte de notoriété acquisitive établi par un notaire.
Toutefois, lorsqu’un tiers conteste cet acte, la question se pose des éléments qu’il doit produire pour justifier son opposition.
Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-14.372), la Cour de cassation précise les conditions permettant d’obtenir la mainlevée d’une opposition à un acte de notoriété acquisitive.
Une opposition qui doit être justifiée par un titre sur le bien
En l’espèce, une notaire avait dressé un acte de notoriété acquisitive constatant l’acquisition, par prescription, de droits de propriété sur une partie de parcelle.
Plusieurs membres d’une même famille avaient formé opposition à cet acte. Les bénéficiaires de la prescription acquisitive avaient alors engagé une procédure judiciaire afin d’obtenir la mainlevée de cette opposition.
La cour d’appel avait accueilli leur demande, considérant que les opposants ne justifiaient d’aucun titre de propriété susceptible de contredire la possession invoquée.
L’une des opposantes contestait cette décision, estimant qu’il appartenait aux bénéficiaires de l’acte de démontrer l’existence d’une possession répondant aux conditions prévues par l’article 2261 du Code civil.
La Cour de cassation rejette cette argumentation.
Lorsqu'une action vise uniquement la mainlevée d’une opposition, il appartient à l’opposant de justifier d’un titre sur le bien contesté.
Une distinction essentielle entre mainlevée et reconnaissance de propriété
La Haute juridiction rappelle que l’action en mainlevée d’opposition ne doit pas être confondue avec une action visant à faire reconnaître judiciairement la propriété par prescription acquisitive.
Dans le premier cas, le demandeur n’a pas à démontrer l’ensemble des actes matériels de possession exigés pour établir une prescription acquisitive trentenaire.
En revanche, lorsqu’une personne demande la reconnaissance de son droit de propriété par prescription, elle doit établir une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire, conformément aux articles 2261 et 2272 du Code civil.
En l’espèce, la production d’un simple arbre généalogique ne permettait pas de démontrer l’existence d’un titre sur la parcelle litigieuse.
La Cour de cassation confirme donc la mainlevée de l’opposition.
Cette décision souligne l’importance de distinguer la contestation d’un acte notarié de la revendication judiciaire d’un droit de propriété. Elle rappelle également qu’un acte de notoriété acquisitive ne dispense pas, en cas de véritable litige sur la propriété, de rapporter la preuve des conditions de la prescription.
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Historique
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