Les obligations du vendeur en matière de performance énergétique
Publié le :
02/03/2026
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La performance énergétique s’impose désormais comme un pilier du droit immobilier, et les obligations du vendeur en la matière se sont considérablement renforcées sous l’effet des réformes issues notamment de la loi Climat et résilience et des textes d’application successifs.
L’objectif est à long terme d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 en accélérant la rénovation du parc immobilier. La vente d’un bien constitue par conséquent un moment stratégique pour informer l’acquéreur et structurer cette transition.
Le DPE : un document opposable et évolutif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être annexé aux promesses et actes de vente (articles L 271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Ce document renseigne l’acquéreur concernant :
- La consommation d’énergie primaire du logement ;
- Les émissions de gaz à effet de serre ;
- Le classement énergétique (A à G) ;
- Une estimation des dépenses théoriques annuelles.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur en cas d’erreur significative ayant influencé son consentement.
Par ailleurs, depuis 2026, le mode de calcul connaît une évolution technique importante puisque le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est abaissé afin de tenir compte de la décarbonation du mix électrique français. Concrètement, certains logements chauffés à l’électricité pourraient voir leur étiquette énergétique évoluer.
Le vendeur est tenu de vérifier la validité du DPE avant la mise en vente et le cas échant de faire procéder à son actualisation.
En cas d’informations inexactes ou incomplètes figurant au DPE, l’acquéreur peut invoquer un manquement à l’obligation d’information précontractuelle, une erreur sur les qualités essentielles ou, en cas de dissimulation intentionnelle, un dol.
L’audit énergétique : une obligation d’information renforcée
Le DPE dresse en pratique un état des lieux standardisé, mais ne constitue qu’un constat.
Pour les logements les plus énergivores, le législateur a instauré une obligation complémentaire à travers l’audit énergétique réglementaire, véritable étude technique détaillée qui propose des scénarios de travaux chiffrés et identifie les aides mobilisables.
L’audit énergétique doit être remis à tout acquéreur potentiel dès la première visite. Il s’agit d’une obligation de transparence et non d’une obligation de réaliser les travaux avant la vente.
L’audit, dans sa présentation, comporte :
- Une analyse thermique détaillée de l’enveloppe et des équipements ;
- Des scénarios de travaux progressifs ;
- Une estimation financière ;
- Une présentation des aides mobilisables.
Sa durée de validité est de cinq ans, et il doit être réalisé par un professionnel habilité.
L’absence d’audit lorsqu’il est obligatoire peut empêcher la signature de l’acte authentique, et expose également le vendeur à des actions en nullité pour vice du consentement ou à des demandes de réduction du prix.
Au 1er janvier 2026, l’audit est obligatoire pour la vente :
- Des maisons individuelles classées F ou G (obligation en vigueur depuis 2023) ;
- Des biens classés E (obligation applicable depuis 2025).
En revanche, la vente d’un lot en copropriété demeure soumise à d’autres dispositifs collectifs, tels que le projet de plan pluriannuel de travaux.
Location saisonnière et performance énergétique
La performance énergétique ne produit pas uniquement des effets à la vente, mais influence également les stratégies locatives.
Lors de toute nouvelle mise en location saisonnière, un DPE valide est requis, étant précisé que dans certaines zones tendues, les collectivités peuvent restreindre la création de nouveaux meublés de tourisme classés G.
Par ailleurs, certains régimes fiscaux applicables aux meublés peuvent être conditionnés à la performance énergétique du logement.
Le vendeur qui cède un bien destiné à l’investissement locatif doit donc veiller à informer l’acquéreur sur ces contraintes susceptibles d’affecter la rentabilité future.
VILA Avocats
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