Charges de copropriété et annulation d’assemblées générales : précisions sur la charge de la preuve de l’existence de la créance
Publié le :
10/02/2026
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Dans une décision rendue le 29 janvier 2026 (n°24-13.309), la Cour de cassation rappelle les règles gouvernant la preuve de la créance des charges de copropriété, lorsque certaines assemblées générales ont été annulées.
Annulation partielle des assemblées générales : à qui incombe la preuve des charges de copropriété ?
Une société civile immobilière (SCI), copropriétaire d’un lot, avait été assignée en paiement des charges par le syndicat des copropriétaires. Elle contestait la créance en sollicitant l’annulation de plusieurs assemblées générales, en invoquant l’absence de convocation régulière.
La Cour d’appel, saisie de l’affaire, avait prononcé l’annulation de certaines assemblées, tout en validant les autres, mais avait cependant débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes en paiement.
Combinant les articles 1353 du Code civil et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation affirme qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de sa créance, tout copropriétaire étant tenu de participer aux charges régulièrement appelées.
Le juge doit vérifier l’existence d’une créance fondée sur des décisions non annulées
La Cour de cassation censure partiellement la décision d’appel, et pour cause : elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les charges litigieuses n’avaient pas été appelées, au moins pour partie, en exécution de décision d’approbation des comptes ou des budgets prévisionnels prises lors d’assemblées non annulées, lesquelles suffisaient à établir un principe de créance au profit du syndicat.
Ainsi, l’arrêt d’appel est partiellement cassé sur ce point, à l’exception des dispositions ayant annulé certaines assemblées générales et rejeté les autres demandes d’annulation.
Historique
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