Taxe de 3 % : la Cour de cassation précise les conditions de régularisation
Publié le :
25/08/2026
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La taxe annuelle de 3 %, prévue à l’article 990 D du Code général des impôts (CGI), s’applique en principe aux entités juridiques qui détiennent, directement ou indirectement, des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France. Ce dispositif poursuit notamment un objectif de transparence : il doit permettre à l’administration fiscale d’identifier les personnes physiques ou morales qui se trouvent derrière les structures détenant le patrimoine immobilier français. L’article 990 E du CGI prévoit toutefois plusieurs cas d’exonération, notamment lorsque l’entité communique les informations requises concernant ses immeubles ainsi que l’identité de ses actionnaires, associés ou autres membres. Une doctrine administrative permet en outre, sous certaines conditions, de régulariser une première omission déclarative sans acquitter la taxe.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation apporte des précisions importantes sur cette faculté de régularisation et sur l’identification de l’actionnaire en présence d’un mécanisme fiduciaire.
En l’espèce, une société propriétaire d’une villa située en France a reçu, en mai 2015, une demande de renseignements de l’administration fiscale concernant son assujettissement à la taxe de 3 % pour les années 2009 à 2014. Après sa réponse, l’administration fiscale l’a mise en demeure de déposer, dans un délai de trente jours, les déclarations n° 2746 correspondant à ces années, accompagnées du paiement de la taxe.
La société a déposé les déclarations et acquitté plus de 2,4 millions d’euros, tout en contestant son assujettissement. Après le rejet de sa réclamation, elle a saisi la justice afin d’obtenir la décharge et le remboursement des sommes versées.
La Cour d’appel a considéré la procédure fiscale régulière et rejeté les demandes de la société. Elle a notamment estimé que la mise en demeure adressée par l’administration n’était pas irrégulière. Elle a également retenu que la société n’avait pas valablement justifié de l’identité de ses actionnaires pour les années litigieuses. Les déclarations déposées indiquaient pourtant qu’une même personne détenait l’intégralité du capital entre 2009 et 2014 et mentionnaient, pour certaines années, l’existence d’un détenteur fiduciaire.
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur deux points. En premier lieu, elle rappelle que la doctrine administrative opposable sur le fondement de l’article L 80 A du Livre des procédures fiscales prévoit que les contribuables susceptibles de bénéficier de l’exonération, mais n’ayant pas accompli leurs obligations déclaratives, doivent pouvoir régulariser leur situation dans les trente jours suivant une première demande.
Lorsque cette régularisation intervient dans le délai, le paiement de la taxe n’est pas exigé. La Cour d’appel devait donc rechercher si l’administration n’avait pas méconnu sa propre doctrine en exigeant immédiatement le paiement dans sa mise en demeure.
En second lieu, la Cour précise la situation du fiduciaire. Elle rappelle que les biens transférés dans un patrimoine fiduciaire demeurent, pour les règles fiscales alors applicables, compris dans le patrimoine du constituant et non dans celui du fiduciaire. Celui-ci ne peut donc être considéré comme un actionnaire au sens du régime de la taxe de 3 %. Les juges du fond auraient dû rechercher si les informations communiquées permettaient une information suffisante quant à l’identité de l’actionnaire de la société.
Référence de l’arrêt : Cass, com du 8 juillet 2026, n° 25-12.737
Historique
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