Loyers commerciaux et crise sanitaire : pourquoi la Cour de cassation a-t-elle débouté les preneurs ?

Loyers commerciaux et crise sanitaire : pourquoi la Cour de cassation a-t-elle débouté les preneurs ?

Publié le : 17/01/2023 17 janvier janv. 01 2023

Les effets de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 ainsi que les mesures prises pour tenter d’en limiter les effets se font toujours ressentir, même deux ans après le début de la crise. 
Chargées de trancher de différents contentieux nés à l’occasion de cette période, les juridictions rendent encore des avis à ce sujet, à l’instar de la Cour de cassation, qui en novembre 2022 a mis fin au débat concernant le sort des loyers commerciaux durant la période de fermeture administrative, et a tranché une fois encore en faveur des bailleurs. 


Par arrêté du 14 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, certains établissements, comme les salons de coiffure, les restaurants, etc., se voyaient interdire de recevoir du public. Parmi les ordonnances et décrets pris en application de cette mesure, ne figurait que la possibilité pour certaines entreprises, de bénéficier d’un report des loyers, et seule interdiction était posée aux bailleurs, d’appliquer des « pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ». 

Certains preneurs de baux commerciaux avaient toutefois estimé que la fermeture administrative constituait une raison pour suspendre le paiement de leur loyer. 

Après avoir censuré leur raisonnement en juin 2022 (Cass. civ 3ème, n°21-20.190, n° 21-20.127 et n° 21-19.889), la Cour de cassation a réitéré ce refus dans deux décisions du 23 novembre 2022 (Cass. civ 3ème, n°21-21.867 et Cass. civ 3ème, n°22-12.753). 

Les demandeurs, propriétaires de résidences de tourisme, justifiaient d’une baisse d’activité durant la crise sanitaire, suffisante pour suspendre le versement de leurs loyers commerciaux. 
La Cour de cassation réaffirme pourtant la solution retenue en juin 2022, concernant le fait que la mesure de fermeture administrative ne saurait être imputable aux bailleurs, puisqu’elle ne peut constituer de leur part, une inexécution de leur obligation de délivrance, ni être assimilée à la perte du local loué, pouvant justifier la suspension des loyers. 

Les locataires arguaient également du fait que leurs baux contenaient une clause de suspension des loyers, applicable dans deux types de situations : 
 
  • Lorsque la non-sous-location du local est la conséquence du fait ou d'une faute du bailleur, de l'apparition de désordres de nature décennale, ou encore de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves de nature à empêcher une occupation effective et normale du bien ;
  • Lorsque le bien loué est rendu indisponible en raison de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, dans ce cas-là, le loyer serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l'immeuble, soit par la garantie perte d'exploitation du locataire.

Mais, la Haute juridiction, qui estime par ailleurs que la rédaction de ces clauses de suspension de loyer est suffisamment claire et précise pour exclure toute interprétation différente, les juge inapplicables en l’espèce puisqu’elles ne pouvaient recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible : soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même.  


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