Responsabilité des vices cachés même lorsque le professionnel réalise la vente dans le cadre privé

Responsabilité des vices cachés même lorsque le professionnel réalise la vente dans le cadre privé

Publié le : 13/09/2022 13 septembre sept. 09 2022

Insérée dans un contrat de vente de biens mobiliers ou immobiliers, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés permet d’exonérer le vendeur, totalement ou partiellement de sa responsabilité, lorsque l’acquéreur découvre un vice caché affectant le bien. 
Pour autant, une telle clause ne bénéficie pas au vendeur lorsqu’il est considéré de vendeur professionnel, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2022. 


Dans l’affaire en question, un entrepreneur en maçonnerie fait l’acquisition d’une ancienne ferme et y effectue des travaux de rénovation afin de la transformer en maison d’habitation. Lors des opérations de rénovation, le propriétaire fait le choix de conserver les pignons en pierre d’origine et de reconstruire les murs de façade, en édifiant un mur de refend et en transformant les sols du rez-de-chaussée. 

L’ouvrage est vendu en 2012, mais l’acquéreuse se plaignant de désordres, demande que soit réalisé un rapport d’expertise judiciaire, lequel fait état d’une perte de portance du sol, lui permettant d’assigner le vendeur en diminution du prix de vente et indemnisation des vices cachés

La Cour d’appel saisie du litige rejette pourtant sa demande, au motif que le vendeur, également entrepreneur, ne disposait pas des compétences techniques suffisantes pour pouvoir anticiper un vice du sol lors des travaux, de sorte qu’il bénéficiait des effets de la clause exonératoire de responsabilité prévue par le contrat de vente. 

La Cour de cassation sanctionne pourtant cette position, au visa de l’article 1643 du Code civil, lequel dispose à propos du vendeur qu’ « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». 

Par application de cette disposition, la Haute juridiction décide d’assimiler l’ancien propriétaire à un vendeur professionnel, réputé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris le sol, puisqu’ayant réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, et juge à ce titre, qu’il est « tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». 

Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que le vendeur professionnel reste tenu de connaître les vices qui affectent le bien qu’il vend, et ne peut par conséquent se prévaloir de toute clause limitative de responsabilité concernant les vices cachés. 


BOUCHE Avocats

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 15 juin 2022 n°21-21.143

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