URBANISME – Annulation du permis de construire : la prescription limite l’action en démolition
Publié le :
17/04/2026
17
avril
avr.
04
2026
Cass. Civ 3ème du 9 avril 2026, n° 24-11.754
Des propriétaires ont fait construire un pavillon sur leur terrain après obtention d’un permis de construire en 2004. Les travaux ont été achevés en 2005 et déclarés conformes. Toutefois, des voisins, estimant que cette construction portait atteinte à leurs droits et ne respectait pas certaines règles d’urbanisme, ont contesté ce permis devant la juridiction administrative. Par une décision devenue définitive en 2012, le permis de construire a été annulé.
À la suite de cette annulation, les voisins ont engagé une action devant le juge judiciaire afin d’obtenir la démolition de la construction ainsi que la suppression de certains aménagements, notamment des réseaux installés sur leurs parcelles. Les propriétaires de la construction ont alors opposé la prescription de cette action.
La Cour d’appel a accueilli cet argument et déclaré l’action irrecevable comme étant prescrite. Les demandeurs ont formé un pourvoi en cassation, soutenant que le délai applicable était de deux ans à compter de la décision administrative annulant le permis, délai qu’ils estimaient avoir respecté.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que, avant la loi du 13 juillet 2006, l’action en démolition se prescrivait par cinq ans à compter de l’achèvement des travaux. Si cette loi a modifié les règles en instaurant un délai de deux ans à compter de l’annulation du permis, elle prévoit néanmoins que les constructions achevées avant son entrée en vigueur restent soumises à l’ancien régime.
La Haute juridiction précise que cette règle s’applique sans distinction, tant aux actions en démolition qu’à celles en responsabilité. En conséquence, l’action engagée en 2012, soit plus de cinq ans après l’achèvement des travaux en 2005, était prescrite.
Il en résulte que les voisins ne pouvaient plus obtenir la démolition de la construction, malgré l’annulation du permis de construire.
Le pourvoi est donc rejeté.
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