BAIL COMMERCIAL - une hausse automatique et illimitée du loyer est illicite
Publié le :
08/09/2026
08
septembre
sept.
09
2026
Cass 3 ème civ. 3 septembre 2026 pourvoi n° 25-14.904
Une clause prévoyant l’augmentation automatique et forfaitaire du loyer commercial ne peut produire ses effets indéfiniment lorsqu’elle ne prévoit ni plafond ni limite de durée. Pour la Cour de cassation, une telle stipulation constitue une véritable clause de révision à la seule hausse et porte atteinte aux règles d’ordre public encadrant la révision des loyers commerciaux.
Une augmentation annuelle de 1,5 % prévue sans plafond ni limite de durée
En l’espèce, un bail commercial portant sur une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes prévoyait qu’au terme de la deuxième année entière suivant sa prise d’effet, le loyer serait révisé chaque année avec une augmentation garantie de 1,5 %.
La locataire contestait cette stipulation et demandait qu’elle soit réputée non écrite, ainsi que la restitution des loyers qu’elle estimait avoir indûment versés au cours des cinq années précédentes.
La cour d’appel avait rejeté ses demandes. Elle considérait que l’augmentation ne dépendait d’aucun indice et que les parties avaient librement déterminé, dès la conclusion du contrat, l’évolution du prix du bail.
La Cour de cassation censure cette analyse et distingue cette stipulation d’un véritable loyer progressif par paliers.
La liberté contractuelle s’arrête aux règles impératives de révision du loyer
Dans un bail à loyer progressif par paliers, les parties peuvent fixer dès la signature différents montants applicables à des dates déterminées, jusqu’à un plafond convenu à l’avance. Ce mécanisme participe à la détermination du loyer initial et demeure compatible avec la révision légale.
À l’inverse, une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni limitation de durée, organise une révision permanente du loyer uniquement à la hausse. Elle peut ainsi conduire à une évolution supérieure à celle des indices applicables.
Or, les articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce encadrent impérativement la révision des loyers commerciaux. L’article L. 145-15 prévoit que les clauses ayant pour effet de faire échec à ces dispositions sont réputées non écrites.
La Cour de cassation pose ainsi une limite claire : si les parties restent libres de déterminer le loyer initial, elles ne peuvent organiser une augmentation automatique et indéfinie permettant de contourner les mécanismes légaux de révision.
Lire la décision …
Historique
-
CDJ – Commissaire de justice : un rapport d’enquête partial n’annule pas les poursuites
Publié le : 08/09/2026 08 septembre sept. 09 2026Veille Juridique
Cass, civ 1ère du 2 septembre 2026, n° 25-14.961 En matière disciplinaire des commissaires de justice, les demandes de récusation des membres pr... -
BAIL COMMERCIAL - une hausse automatique et illimitée du loyer est illicite
Publié le : 08/09/2026 08 septembre sept. 09 2026Veille Juridique
Cass 3 ème civ. 3 septembre 2026 pourvoi n° 25-14.904 Une clause prévoyant l’augmentation automatique et forfaitaire du loyer commercial ne peut...
-
LIBERTÉS FONDAMENTALES – Loi du 18 août 2026 : création d’un droit à l’aide à mourir strictement encadré
Publié le : 07/09/2026 07 septembre sept. 09 2026Veille Juridique
La loi n° 2026-794 du 18 août 2026 relative au droit à l’aide à mourir, publiée au Journal officiel du 19 août 2026, crée en France un droit à l’aide à mourir... -
SUCCESSIONS – Rapport à succession d’un terrain donné : le juge ne peut dénaturer les éléments d’évaluation
Publié le : 07/09/2026 07 septembre sept. 09 2026Veille Juridique
Une succession oppose plusieurs héritiers au sujet du partage du patrimoine familial. Plusieurs années auparavant, l’un des enfants avait reçu de sa mère, par donation en avancement d’hoirie, une parcelle de terrain située en Savoie...